別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 平川 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 5-2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄   TEL.

鑑定評価額 2,340,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市本町北柳田２０番５３外 ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗 Ｗ2 店舗、銀行、医院等 が混在する駅前通商 店街 南18m県道 水道、下水 平賀 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路整備された平賀駅前通り の旧来からの商店街 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 平賀駅東方 90m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前商業地として空店舗もみられるが現状維持で推移すると予測する。郊外の大型小売店との競争、顧客の流出 等にコロナ禍の影響もあるが、地価は底値に近づき目下のところほぼ横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾上及び平賀駅前周辺の商業地域及び中心部の商住混在地域。需要者は当圏域に地縁性のある法人及び 個人事業者が中心とみられる。商業形態の変化や周辺道路の整備による社会的経済的要因の変化により、既存の商店街 は全般的に衰退傾向にあるが地価は周辺の住宅地の地価水準とほぼ同レベルであり堅調に推移している。土地価格は建 物の利用状態や規模により一様でなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅前の古くからの商業地域であるが、自用の店舗兼住宅が大半を占め、商業事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず、 貸店舗等の収益物件は見られないため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心で、概ね当該取引価格水準 で地価が形成されていることから、市場の実態を反映した比準価格の採用を妥当と認め、周辺の標準地との均衡を踏ま え、さらに単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率も上昇傾向にあるが世 帯数は微増傾向。コロナ禍の影響は少なから ず地域経済の活力を削いでいる状況である。 旧来からの駅前商業地である。小規模小売店 が多く集客力が弱いが地価水準は周辺の住宅 地と比較するとほぼ底値に近く地価は横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％