別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 平川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄   TEL.

鑑定評価額 4,780,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市中佐渡南田１６番７ ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模小売店舗が多 い駅前の商業地域 北8.5m県道 水道、下水 津軽尾上 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 零細な小売店舗が多く、住宅 も混在する古くからの駅前商 業地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 津軽尾上駅東方 50m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 閉店した店舗も多く見られ、今後は住宅地域へと移行していくと見込まれるが、当分の間は現状維持で推移する ものと予測する。地価は下落幅を縮小しながらも下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾上及び平賀駅前周辺の商業地域及び中心部の商住混在地域。需要者は当圏域に地縁性のある法人及び 個人事業者が中心とみられるが、新規出店は見られない状況である。商業形態の変化や周辺道路の整備による社会的、 経済的要因の変化により、圏域内の旧来からの商店街は空洞化が進んでいる。取引自体が少ないうえ、価格は建物の状 態や規模により一様でなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅前の古くからの商業地域であるが、自用の店舗兼住宅が大半を占め、商業事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず、 貸店舗等の収益物件は見られないため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心で、概ね当該取引価格水準 で地価が形成されていることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単 価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [174.6] [100.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率も上昇傾向にあるが世 帯数は微増傾向。コロナ禍の影響は少なから ず地域経済の活力を削いでいる状況である。 旧来からの駅前商業地であるが、大型小売店 へ顧客の流出が続いており、自営業者の高齢 化、閉鎖店舗も見られ、依然として衰退傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％