別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 平川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 -5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市日沼高田１６１番１ ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 南9m県道 水道、下水 弘前 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   450 ｍ、南   350 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平川を隔てて弘前市に隣接す る比較的利便性の良い農家住 宅地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 弘前駅北東方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の規制緩和区域内にあるが、今後とも現状維持で推移するものと予測する。弘前市に近接し、生 活上の利便性の良好な農家住宅地域で地価は今後とも安定基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市郊外の住宅地域一円。需要者の中心は世帯分離に伴う住宅用地取得を目的とする一次取得者層や隣接地 の買い増し等を行う個人が大半を占め、個別的な事情を含む縁故取引が多く見られる。需要の中心価格帯は、一般住宅 地は土地が規模３００～５００㎡、総額２００～４００万円程度、農家住宅地等の規模の大きい土地については取引の 中心価格帯を見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が大半でありアパート等の収益物件がなく、賃貸市場未成熟のため収益還元法は適用しなかった。当市 の農家住宅地の取引は少ないものの、地域の地価水準を適切に反映している取引事例を選択して試算した比準価格は妥 当性が高いと判断した。したがって、比準価格の採用を適正妥当と認め、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額と の関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 87.2] [100.0] 100 6,360  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率も上昇傾向にあるが世 帯数は微増傾向。コロナ禍の影響は少なから ず地域経済の活力を削いでいる状況である。 弘前市に隣接する農家住宅地域で、農家住宅 地では生活上の利便性が比較的良好で、地価 の割安感が見られ、地価は安定傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 -19.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％