別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 平川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 -4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市光城６丁目２３番 ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、下水 平賀 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧平賀町中心部に近い、区画 整然とした居住環境の良好な 一般住宅地域。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 平賀駅南方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の影響はあるもの、平賀地区中心部に近く、地域の南方で民間の宅地開発が行われ完売に近い状態で宅 地需要が堅調でありこれらの影響を受け地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平川市、特に平賀地区中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は、市内居住者の一次取得者に、弘前市 への通勤圏内にあることから弘前市及び周辺町村からの転入者も認められる。当圏域内において小規模分譲地について は高値取引も見られ、当地域は熟成しているがこれらの影響を受けている。需要の中心となる価格帯は、土地が１６５ ㎡～２００㎡、総額３００万～５００万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引は、居住の快適性や生活利便性を重視した自己使用目的が大半を占め、当該取引価格水準で地価が形成されて いると考えられる。比較可能な賃貸事例が収集できなかったため、収益価格は試算できなかったが、需要者の視点から 市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 67.0] [101.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率も上昇傾向にあるが世 帯数は微増傾向。新型コロナウイルスの影響 は少なからず地域経済の活力を削いでいる状 況である。 区画整然とした居住環境良好な住宅地域で、 コロナ禍の影響があるものの、付近の民間の 活発な宅地開発の影響を受け、地価は強含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％