別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 平川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄   TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市新館野木和４番３４ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 平賀 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後の各種公共施設 、商業施設等への接近性が良 好な住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 平賀駅東方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市では生活利便性の良好な住宅地域である。平賀地区中心部周辺では中小規模分譲地への有効需要が認められ 、地価はコロナ禍の影響があるものの需要が堅調で安定基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平川市の中心部周辺の一般住宅地域。需要者は、市内居住者のほか、弘前市との比較による地価割安感 等から圏外からの転入者も認められる。当圏域内において小規模分譲地については高値取引も見られるが、当地域は熟 成が進んできていることから取引自体が少なくなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が１５０～３００㎡程度 で２００～５００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円前後が取引の中心となっているものと見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパートも散見られるが、戸建住宅地が標準的使用であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算でき なかった。居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引価格の水準を指標に価格が形成されているのが一 般的である。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、周辺標準地との均衡を踏まえ、単価と総額と の関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率も上昇傾向にあるが世 帯数は微増傾向。コロナ禍の影響は少なから ず地域経済の活力を削いでいる状況である。 ほぼ熟成した一般住宅地域で、コロナ禍のよ る景気減速の影響が見られるが周辺の中小規 模の宅地開発の影響もあり、地価は安定基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％