別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つがる 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つがる 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.

鑑定評価額 4,430,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つがる市木造千代町５６番２ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成の商業地域 北東9m県道 水道、下水 木造 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧木造町の古くからの中心的 商店街。 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 木造駅北方 900m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 柏地区及び五所川原市の大型ＳＣへの顧客の流出により繁華性は低下しており、今後とも現状のまま推移すると 予測されるが、地価水準はかなり低くなってきたことから地価は横ばいで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつがる市全域の商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する事業者で、 同一需給圏外からの需要は見込まれない。圏域内の人口減少によるほか、柏地区及び五所川原市の大型ＳＣの顧客の流 出、コロナ禍による影響も相まって商業地としての需要は弱いが、長年の下落により地価は背後の住宅地の価格に近づ いており底値圏にある。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちで中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が少なく賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。当地域は自己使用の店舗が殆どで 、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、市場性を反映していると判断さ れる比準価格を採用し、単価と総額との関連性、周辺の他の標準地との均衡にも配慮して鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響や人口減少、大型ＳＣへ の顧客の流出により旧来型の商業地域の需要 は弱い。 コロナ禍による影響や人口減少、大型ＳＣへ の顧客の流出により需要は弱いが、地価水準 が低くなり、底値感から横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％