別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つがる -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つがる -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.

鑑定評価額 1,380,000 円  １㎡当たりの価格 8,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つがる市木造朝日２７番６２ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる住宅地 域 南西4.5m市道 水道、下水 木造 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   230 ｍ、南   650 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 作業所等も混在し、道路事情 の劣る住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 木造駅北方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 作業所等が混在し、今後とも住環境の劣る住宅地域として推移するものと予測される。コロナ禍による大きな影 響は見られないが、地縁性もあることから地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつがる市の住宅地域（特につがる市中心部周辺の住宅地域）。需要者の中心は、つがる市（特に旧木造町 ）に地縁性を有する者で、同一需給圏外からの転入者は殆どない。コロナ禍により依然として景気は低迷しているが、 住宅地域に対する需要に影響は殆どない。人口減少・高齢化、また住環境が劣ることから需要は弱い。中心となる価格 帯は土地は１６５㎡で１５０万円程度、新築の戸建物件は見られないが１，６００万円程度になるものと見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が少なく賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。当地域は自己使用の戸建住宅が殆 どで、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、市場性を反映していると判 断される比準価格を採用し、単価と総額との関連性、代表標準地との均衡にも配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つがる -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [113.5] [103.0] 100 8,380  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化の進行により宅地需要は総 じて弱いが、住宅地についてはコロナ禍によ る大きな影響は見られない。 住環境が劣ること及び人口減少・高齢化等に より未だ需要は弱く、地価は弱含みで推移し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％