別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 むつ 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むつ 5-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 むつ市大畑町新町７７番１ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗 ＲＣ3 空店舗が多く見られ る既成商業地域 南東6.5m県道 水道、下水 下北 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空店舗が多い既成商業地域 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 下北駅北方 18.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空店舗の多い既成商業地域でむつ地区の郊外型ＳＣへの顧客流出等により衰退傾向が続いており、地価は下落傾 向で推移しているが、今後は新型コロナウイルスの影響も懸念されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、むつ市むつ地区北東方と大畑地区の商業地域及び商住混在地域。需要者は、大畑地区内に地縁性を有す る法人及び個人事業者が中心で、同一需給圏外からの転入はほとんど見受けられない。大畑地区の中心商業地域である が空店舗が多く見られ、過疎化の進行やむつ地区の郊外型ＳＣへの顧客流出等により衰退が顕著で、需要は減退してい る。商業地の取引が極端に少なく市場での中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大畑地区の既成商業地域で自用の店舗が多く、貸店舗等の収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟 のため収益還元法は適用しなかった。自用目的での取引がほとんどで、市場性を反映して実証的で説得力が高いと認め られる比準価格を妥当と判断し、大畑地区の商業地域及び商住混在地域の取引動向等の検討を踏まえ、単価と総額の関 連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが小康状態で、国内景気 は上昇に転じているが、地方では地域経済の 停滞や消費の低迷から商業地に対する需要は 回復していない。 近隣地域は大畑地区の中心的商業地域である が、むつ地区の郊外型ＳＣへの顧客流出等に より需要は弱く、地価も下落傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％