別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 むつ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むつ -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 むつ市大平町２８０番 ｢大平町１１－９｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道 大湊 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   430 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後に形成された既成住 宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 大湊駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 むつ市街地西方郊外に位置する国道背後の既成住宅地域で、中心部からやや離れるため需要は弱含みで、地価は 小幅下落で推移するものと予測する。新型コロナウイルスの影響はほとんど見られない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はむつ市郊外の一般住宅地域。需要者はむつ市内に居住する３０代前後の給与所得者や自営業者等の１次取 得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入はほとんど見受けられない。近年における市場の需給動向として、市街地 近郊の住宅地は利便性や環境が劣るため需要が弱含みに推移している。市場での中心となる価格帯は、土地は２００～ ３００㎡程度で２５０～４００万円、新築の戸建物件は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心部からやや遠いむつ市西方郊外の一般住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見受けられな いので収益価格は求められなかった。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引の指 標としてほとんど認められない。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　むつ -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [106.0] [103.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが小康状態で、国内景気 は上昇に転じているが、地方では人気のない 住宅地に対する需要は回復していない。 近隣地域はむつ市西方郊外の一般住宅地域で 、中心部との接近性や居住環境が劣るため住 宅地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％