鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６０２２０７ -104571	三沢市		建付地	（　）	不整形	北東9m市道、北西8m、角地		（都）商業 (90,400)
b	１２００８０２２０７ -84823	三沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２００９０２２０７ -97243	三沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	１２１０３０２２０７ -90274	三沢市		更地	（　）	長方形	南東10m県道、北西8m、二方路		（都）近商 (90,200)
e	１２１１００２２０７ -91591	三沢市		更地	（　）	不整形	南東7.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,330	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 98.7]	32,283	100 [ 95.9]	33,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,700
b	(　 ) 18,218	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	32,272	100 [ 95.9]	33,652		33,700
c	(　 ) 21,596	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	28,996	100 [ 86.4]	33,560		33,600
d	(　 ) 25,280	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 77.7]	32,438	100 [ 97.0]	33,441		33,400
e	(　 ) 33,035	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	27,920	100 [ 83.0]	33,639		33,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -22.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

三沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,391,513	943,151	3,448,362	3,141,600	306,762	（　0.9719） 298,142	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,625,321 円　　　　（　 13,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	147.00	Ｓ2	294.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	431 ㎡	9.0 m x 47.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分フロア貸、２階住宅部分ファミリータイプ：平均専有面積約４９㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.00	100.0	147.00	1,316	193,452	3.0	580,356
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	147.00	100.0	147.00	1,239	182,133	1.0	182,133
							0.0	0
～

～

～

計		294.00	100.0	294.00		375,585		762,489
								0

⑨年額支払賃料	375,585 円　×　12ヶ月　＝　 4,507,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,507,020 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 230,751 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,384,269 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	762,489 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,391,513 円　　　　（　 10,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	三沢－賃貸　　　　-11	1,514 ( 1,510)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,319 円/㎡　月額支払賃料（　 1,316 円/㎡）　基準階 1 F B
b	三沢－賃貸　　　　-14	2,043 ( 2,039)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,340
c	三沢－賃貸　　　　-15	2,065 ( 2,060)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,354

三沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	42,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	230,751 円	4,615,020　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,800 円	42,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 943,151 円　（　　　　　　 2,188 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,141,600 円（　　　　　 7,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,391,513 円
②総費用	943,151 円
③純収益　①－②	3,448,362 円
④建物等に帰属する純収益	3,141,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	306,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	298,142 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,625,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
三沢 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三沢 5-1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　後藤　薫

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三沢市中央町３丁目２番１１｢中央町３－２－１９｣				②地積　(㎡)	431 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西10m県道	水道、下水	三沢 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 200 ｍ、南 250 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの商店街で、顧客流
出等から空店舗が増加してい
る

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

三沢駅北東方

1.8km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　今後とも旧来からの市の中心商業地域として推移するものと予測される。郊外型大型店への顧客の流出が続く
など需要は低調で、地価は背後の住宅地と均衡しつつあるものの、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は市街地中心部の旧来からの普通商業地域。需要者の中心は市内外の飲食業や小売業を営む地元法人、店
舗・事務所兼住宅地等の個人事業主が中心である。郊外及び周辺市町の大型店舗への顧客流出が続いており、市街地の
活性化策も施行されているものの空き店舗は増加傾向にある。市場での中心となる価格帯は、中心商業地の取引は少な
く、取引の事情により規模はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当地域は市中心部の商業地域で、賃貸用店舗も見られるものの自用の店舗が殆どで収益価格は低位に試算された。当
該収益価格よりも市場性を反映している比準価格がより適正と認められるものの、商業地としての収益性にも着目しな
ければならないところから、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地に対する需要は、郊外型大型店への顧
客流出のほか経済の先行き不透明感も相俟っ
て、地価は弱含み傾向にある。

市中心部の旧来からの商店街で、空き店舗も
多く需要は減退傾向で、地価は底値感がみら
れるものの、弱含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

三沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０３０２２０７ -90274	三沢市		更地	（　）	長方形	南東10m県道、北西8m、二方路		（都）近商 (90,200)
b	１２００８０２２０７ -84823	三沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２００６０２２０７ -107298	三沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西13.7m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	１１９０６０２２０７ -104571	三沢市		建付地	（　）	不整形	北東9m市道、北西8m、角地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,280	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 77.7]	32,438	100 [ 96.0]	33,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 ) 18,218	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	32,272	100 [ 95.0]	33,971		34,000
c	(　 ) 24,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	34,274	100 [ 101.9]	33,635		33,600
d	(　 ) 27,330	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 98.7]	32,283	100 [ 95.9]	33,663		33,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -22.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,800 円／㎡]

三沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,438,521	940,721	3,497,800	3,119,160	378,640	（　0.9719） 368,000	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,943,396 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	147.00	Ｓ2	294.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	431 ㎡	9.0 m x 47.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分フロア貸：専有面積１４７㎡、２階住宅部分ファミリータイプ：平均専有面積４９㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.00	100.0	147.00	1,333	195,951	3.0	587,853
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	147.00	100.0	147.00	1,250	183,750	1.0	183,750
							0.0	0
～

～

～

計		294.00	100.0	294.00		379,701		771,603
								0

⑨年額支払賃料	379,701 円　×　12ヶ月　＝　 4,556,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,556,412 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 233,221 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,431,191 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	771,603 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,438,521 円　　　　（　 10,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	三沢－賃貸　　　　-11	1,514 ( 1,510)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,336 円/㎡　月額支払賃料（　 1,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	三沢－賃貸　　　　-14	2,043 ( 2,039)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,366
c	三沢－賃貸　　　　-15	2,065 ( 2,060)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,381

三沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,200 円	41,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	233,221 円	4,664,412　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,200 円	41,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 940,721 円　（　　　　　　 2,183 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,700,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,119,160 円（　　　　　 7,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,438,521 円
②総費用	940,721 円
③純収益　①－②	3,497,800 円
④建物等に帰属する純収益	3,119,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	378,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	368,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,943,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）