鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

十和田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０５０２２０６ -86310	十和田市		更地	（　）	長方形	南東16m市道、北東11m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	１２１０６０２２０６ -114213	十和田市		更地	（　）	長方形	南西3.5m道路、南西3.5m、角地		（都）１低専 (50,80)
c	１２１０８０２２０６ -97228	十和田市		更地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	１２１１００２２０６ -91544	十和田市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	１２１１００２２０６ -91560	十和田市		更地	（　）	正方形	北東11m市道、南東6m、角地		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	22,732	100 [ 97.9]	23,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	24,100
b	(　 ) 15,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	17,120	100 [ 73.4]	23,324		24,300
c	(　 ) 23,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	21,743	100 [ 92.9]	23,405		24,300
d	(　 ) 15,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	15,535	100 [ 67.2]	23,118		24,000
e	(　 ) 19,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	21,964	100 [ 94.4]	23,267		24,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,200 円／㎡]

十和田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,886,200	617,887	2,268,313	2,082,360	185,953	（　0.9696） 180,300	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,756,250 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

十和田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.83	Ｗ2	206.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	60 ％	200 ％	180 ％	208 ㎡	13.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４８㎡程度

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	104.83	91.6	96.02	1,234	118,489	1.0	118,489
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	101.52	94.6	96.02	1,234	118,489	1.0	118,489
							0.0	0
～

～

～

計		206.35	93.1	192.04		236,978		236,978
								0

⑨年額支払賃料	236,978 円　×　12ヶ月　＝　 2,843,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,843,736 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 151,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,883,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,978 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,886,200 円　　　　（　 13,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	十和田－賃貸　　　　-9	893 ( 892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.5]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,235 円/㎡　月額支払賃料（　 1,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	十和田－賃貸　　　　-14	1,328 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,232
c	十和田－賃貸　　　　-16	1,220 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,271

十和田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,000 円	26,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,787 円	3,035,736　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,400 円	26,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	80,400 円	26,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 617,887 円　（　　　　　　 2,971 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,800,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 206.35 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,082,360 円（　　　　　 10,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,886,200 円
②総費用	617,887 円
③純収益　①－②	2,268,313 円
④建物等に帰属する純収益	2,082,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	185,953 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	180,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 867 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,756,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
十和田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

十和田 -1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　濤岡　徹

TEL.

鑑定評価額

5,030,000 円

１㎡当たりの価格

24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月14日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	十和田市西十二番町７９番１０｢西十二番町４－１２｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	三沢 16.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 230 ｍ、西 470 ｍ、南 250 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部の区画整然とし
た既成住宅地域

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

三沢駅南西方

16.0km

法令

規制

（都）１住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い市中心部の住宅地域で、今後ともほぼ現状のまま推移すると予測される。地価水準が低く
なってきたため値頃感から一定の需要が認められることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は十和田市中心部の住宅地域と認められる。主たる需要者は十和田市内に居住する一次取得者層で、同一需
給圏外からの転入者もあるがその数は少ない。郊外における相対的に安価な宅地と競合関係にあるが、利便性の良い中
心部の住宅地で地価水準が低くなってきたことから近年は横這いが続いている。土地は２００㎡～２５０㎡で５００万
～６００万円程度、新築の戸建物件で１，５００万円～２，０００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも混在する住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず賃貸経営が成り立つまでの賃
料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域で自己使用目
的での取引価格を中心に価格が決定されるのが一般的と認められるので、代替性のある取引価格から試算された比準価
格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　十和田 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 66.7]

[104.0]
100

24,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

十和田市の人口は減少、世帯数は微増。地価
は全般的に横ばい傾向だが、コロナ禍から持
ち直しの動きがあるものの、先行きには不透
明感が漂う。

市街地中心部の利便性の良い住宅地域。郊外
の安価な住宅地との競合関係にあるが、値頃
感から一定の需要が存在し、地価は横ばいで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -34.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

十和田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４０２２０６ -115793	十和田市		更地	（　）	長方形	北西11m国道、中間画地		（都）１住居 (79,291)
b	１２１０５０２２０６ -86310	十和田市		更地	（　）	長方形	南東16m市道、北東11m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	１２１０６０２２０６ -114213	十和田市		更地	（　）	長方形	南西3.5m道路、南西3.5m、角地		（都）１低専 (50,80)
d	１２１０８０２２０６ -97228	十和田市		更地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	25,341	100 [ 109.5]	23,142	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	24,100
b	(　 ) 24,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	22,732	100 [ 97.9]	23,220		24,100
c	(　 ) 15,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	17,120	100 [ 73.4]	23,324		24,300
d	(　 ) 23,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	21,743	100 [ 92.9]	23,405		24,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -0.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,200 円／㎡]

十和田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,884,009	617,772	2,266,237	2,082,360	183,877	（　0.9696） 178,287	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,714,313 円　　　　（　 17,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

十和田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.83	Ｗ2	206.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	208 ㎡	13.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積約４８．０１㎡

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	104.83	91.6	96.02	1,233	118,393	1.0	118,393
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	101.52	94.6	96.02	1,233	118,393	1.0	118,393
							0.0	0
～

～

～

計		206.35	93.1	192.04		236,786		236,786
								0

⑨年額支払賃料	236,786 円　×　12ヶ月　＝　 2,841,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,841,432 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 151,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,881,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,786 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,884,009 円　　　　（　 13,865 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	十和田－賃貸　　　　-7	824 ( 824)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 99.0]	100 [ 87.0]	1,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,234 円/㎡　月額支払賃料（　 1,233 円/㎡）　基準階 1 F B
b	十和田－賃貸　　　　-9	893 ( 892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.5]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,203
c	十和田－賃貸　　　　-10	1,047 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,257

十和田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,000 円	26,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,672 円	3,033,432　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,400 円	26,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	80,400 円	26,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 617,772 円　（　　　　　　 2,970 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,800,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 206.35 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,082,360 円（　　　　　 10,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,884,009 円
②総費用	617,772 円
③純収益　①－②	2,266,237 円
④建物等に帰属する純収益	2,082,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	183,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	178,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 857 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,714,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900 円／㎡）