鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

五所川原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００１０２２０５ -98997	五所川原市		更地	（　）	長方形	北西14.5m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２０１２０２２０５ -106603	五所川原市		更地	（　）	長方形	東14m市道、南9.5m、角地		（都）商業 (100,400)
c	１２１０５０２２０５ -85671	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南15.5m県道、西15m、角地		（都）商業 (100,400)
d	１２１０５０２２０５ -85672	五所川原市		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		（都）商業
e	１２１０９０２２０５ -100025	五所川原市		底地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		（都）商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,389	100 [ 87.1]	47,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,500
b	(　 ) 42,346	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	39,969	100 [ 86.5]	46,207		46,200
c	(　 ) 45,238	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	40,809	100 [ 91.1]	44,796		44,800
d	(　 ) 19,009	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 50.4]	37,528	100 [ 87.1]	43,086		43,100
e	(　 10,102) 16,834	100 [ 70.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 79.8]	30,076	100 [ 67.4]	44,623		44,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	関係者間取引	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
e	関係者間取引	％／月 -0.06	画地　　　　 -22.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,500 円／㎡]

五所川原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、原価法の適用は出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,326,080	488,120	1,837,960	1,579,760	258,200	（　0.9697） 250,377	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,724,094 円　　　　（　 21,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五所川原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	76.08	ＬＳ2	148.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	218 ㎡	10.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階（店舗）：平均専有面積３４㎡程度、　２階（共同住宅）シングルタイプ：平均専有面積３４㎡程度

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.08	89.9	68.37	1,647	112,605	3.0	337,815
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	72.78	93.9	68.37	1,230	84,095	2.0	168,190
							0.0	0
～

～

～

計		148.86	91.9	136.74		196,700		506,005
								0

⑨年額支払賃料	196,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,360,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,360,400 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 135,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,321,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	506,005 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,326,080 円　　　　（　 10,670 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	五所川原１（賃）　　　　-1501	1,632 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,651 円/㎡　月額支払賃料（　 1,647 円/㎡）　基準階 1 F B
b	五所川原１（賃）　　　　-5601	1,426 ( 1,424)	100 [100.0]	[ 94.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,669
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五所川原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	19,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	122,820 円	2,456,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,400 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	19,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 488,120 円　（　　　　　　 2,239 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 148.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,579,760 円（　　　　　 7,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,326,080 円
②総費用	488,120 円
③純収益　①－②	1,837,960 円
④建物等に帰属する純収益	1,579,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	258,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	250,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,724,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
五所川原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五所川原 5-1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　最上　伸子

TEL.

鑑定評価額

9,550,000 円

１㎡当たりの価格

43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五所川原市字大町５０８番３				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ区画整理済の商業地域	北20m市道	水道、ガス、下水	五所川原 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

立佞武多の館を中心に形成さ
れた商業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

五所川原駅北西方

350m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍により観光需要、インバウンド需要が喪失、地域経済は影響を大きく受けたが最近は回復傾向にある。
但し、先行きはまだ見通せない状況にあり、地価はやや下落が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は五所川原市内の商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は、市内外で事業を展開する個人及び法人事
業者。コロナ禍の影響で商況は悪化、地域経済は大きく影響を受けたが、最近は回復の兆しが見られる。しかしながら
先行きは不透明で地価は反転には至らず、やや下落乃至横這いが継続。需要の中心価格帯は、事業規模や取引当事者の
属性により異なるため見いだしがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当地域において旧来から続く商店が多く見られ、効率重視の新規のテナント用物件は少ない。したがって、投資採算
性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたと考えられる。よって、市場性を反映して
いる比準価格がより実証的であり、当価格を採用するのが適正妥当と判断し、収益価格を参考とし、代表標準地との検
討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　五所川原 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 73.5]

[100.0]
100

44,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は減少傾向が継続、土地取引は８
月時点、前年同期比マイナス、新設着工戸数
も同様に前年同期比でマイナスとなっている
。

観光需要、インバウンド需要の喪失により商
況は低迷していたが、地域内に新たな観光施
設がオープンし、コロナ後の展開が期待され
る。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

五所川原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００１０２２０５ -98997	五所川原市		更地	（　）	長方形	北西14.5m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２０１２０２２０５ -106603	五所川原市		更地	（　）	長方形	東14m市道、南9.5m、角地		（都）商業 (100,400)
c	１２０１２０２２０５ -106604	五所川原市		更地	（　）	長方形	南9.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２１０５０２２０５ -85671	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南15.5m県道、西15m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,389	100 [ 89.1]	46,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,500
b	(　 ) 42,346	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	39,969	100 [ 87.4]	45,731		45,700
c	(　 ) 42,324	100 [ 110.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,169	100 [ 87.4]	43,672		43,700
d	(　 ) 45,238	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	40,809	100 [ 92.1]	44,309		44,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,000 円／㎡]

五所川原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,326,080	488,020	1,838,060	1,579,760	258,300	（　0.9697） 250,474	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,725,925 円　　　　（　 21,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五所川原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	76.08	ＬＳ2	148.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	218 ㎡	10.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸店舗：平均専有面積３４㎡程度、共同住宅（シングルタイプ）：平均専有面積３４㎡程度

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.08	89.9	68.37	1,647	112,605	3.0	337,815
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	72.78	93.9	68.37	1,230	84,095	2.0	168,190
							0.0	0
～

～

～

計		148.86	91.9	136.74		196,700		506,005
								0

⑨年額支払賃料	196,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,360,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,360,400 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 135,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,321,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	506,005 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,326,080 円　　　　（　 10,670 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	五所川原１（賃）　　　　-5601	1,426 ( 1,424)	100 [100.0]	[ 94.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,651 円/㎡　月額支払賃料（　 1,647 円/㎡）　基準階 1 F B
b	五所川原１（賃）　　　　-1501	1,632 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五所川原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	19,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	122,820 円	2,456,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,400 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	19,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 488,020 円　（　　　　　　 2,239 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 148.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,579,760 円（　　　　　 7,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,326,080 円
②総費用	488,020 円
③純収益　①－②	1,838,060 円
④建物等に帰属する純収益	1,579,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	258,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	250,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,725,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,700 円／㎡）