鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

五所川原 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２０２２０５ -106630	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	１２１０１０２２０５ -97880	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
c	１２１０７０２２０５ -103638	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北11.5m市道、南西4.5m、二方路		（都）２低専一部無指定 (62,113)
d	１２１０８０２２０５ -96481	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	１２１０８０２２０５ -96492	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6.5m市道、北東6.5m、角地		（都）１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.0]	18,768	100 [ 98.0]	19,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	19,500
b	(　 ) 20,540	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	19,178	100 [ 100.0]	19,178		19,600
c	(　 ) 12,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.6]	14,937	100 [ 79.8]	18,718		19,100
d	(　 ) 14,606	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.1]	16,514	100 [ 88.5]	18,660		19,000
e	(　 ) 17,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	15,941	100 [ 84.2]	18,932		19,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,300 円／㎡]

五所川原 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、原価法の適用は出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,189,031	493,628	1,695,403	1,592,850	102,553	（　0.9696） 99,435	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,071,563 円　　　　（　 9,640 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五所川原 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.35	Ｗ2	165.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	215 ㎡	15.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積約３８㎡程度

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	84.35	89.6	75.54	1,216	91,857	2.0	183,714
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	81.05	93.2	75.54	1,216	91,857	2.0	183,714
							0.0	0
～

～

～

計		165.40	91.3	151.08		183,714		367,428
								0

⑨年額支払賃料	183,714 円　×　12ヶ月　＝　 2,204,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,204,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 115,028 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,185,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	367,428 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,189,031 円　　　　（　 10,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	五所川原１（賃）　　　　-902	1,007 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,218 円/㎡　月額支払賃料（　 1,216 円/㎡）　基準階 1 F B
b	五所川原１（賃）　　　　-2201	1,377 ( 1,375)	100 [100.0]	[ 98.7] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [ 94.0]	100 [115.0]	1,215
c	五所川原１（賃）　　　　-4501	1,183 ( 1,182)	100 [100.0]	[ 95.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,196

五所川原 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,500 円	20,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,028 円	2,300,568　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,500 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	61,500 円	20,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,628 円　（　　　　　　 2,296 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 165.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,592,850 円（　　　　　 7,409 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,189,031 円
②総費用	493,628 円
③純収益　①－②	1,695,403 円
④建物等に帰属する純収益	1,592,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,071,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,640 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
五所川原 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五所川原 -1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　最上　伸子

TEL.

鑑定評価額

4,150,000 円

１㎡当たりの価格

19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五所川原市松島町２丁目４５番				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	五所川原 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 380 ｍ、南 220 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

旧十川の東側に開発分譲され
た古くからの住宅地域で、商
業施設に近い。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

五所川原駅南東方

1.7km

法令

規制

（都）１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

旧十川以東の市街地東方に位置する利便性良好な住宅地域で、地域内に特別の変動要因はないものの、エルムの
街ＳＣ周辺の発展に伴い選好性が高くなっており、地価は横ばい圏内で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,640 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、当市街地内の住宅地域、特に市街地東部の住宅地域である。需要者は市内に居住する給与所得者等の
一次取得者層が中心である。当地域は商業施設等に近く利便性良好な住宅地であるため需要が堅調で、地価は横ばい傾
向にある。土地は１５０～２５０㎡程度で総額３５０～４５０万円程度、新築の戸建物件は、２０００万円程度が需要
の中心価格帯と推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域にはアパートもみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算され
た。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標に価格が形成
されているのが一般的である。よって、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表
標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　五所川原 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 88.0]

[102.0]
100

19,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は減少傾向が継続、土地取引は８
月時点、前年同期比マイナス、新設着工戸数
も同様に前年同期比でマイナスとなっている
。

エルムの街ＳＣを中心に商業集積が進んだた
め、利便性の良い住宅地域として需要は堅調
。取引件数は減少傾向、地価は横ばい傾向で
推移。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

五所川原 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２０２２０５ -106630	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	１２１０１０２２０５ -97880	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
c	１２１０８０２２０５ -96492	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6.5m市道、北東6.5m、角地		（都）１低専 (60,80)
d	１２００４０２２０５ -114494	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.0]	18,768	100 [ 98.0]	19,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	19,500
b	(　 ) 20,540	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	19,178	100 [ 100.0]	19,178		19,600
c	(　 ) 17,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	15,941	100 [ 84.2]	18,932		19,300
d	(　 ) 17,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	17,537	100 [ 98.7]	17,768		18,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,300 円／㎡]

五所川原 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,189,031	493,628	1,695,403	1,592,850	102,553	（　0.9696） 99,435	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,071,563 円　　　　（　 9,640 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五所川原 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.35	Ｗ2	165.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	215 ㎡	15.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積約３８㎡程度

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	84.35	89.6	75.54	1,216	91,857	2.0	183,714
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	81.05	93.2	75.54	1,216	91,857	2.0	183,714
							0.0	0
～

～

～

計		165.40	91.3	151.08		183,714		367,428
								0

⑨年額支払賃料	183,714 円　×　12ヶ月　＝　 2,204,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,204,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 115,028 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,185,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	367,428 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,189,031 円　　　　（　 10,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	五所川原１（賃）　　　　-4502	1,209 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,218 円/㎡　月額支払賃料（　 1,216 円/㎡）　基準階 1 F B
b	五所川原１（賃）　　　　-902	1,007 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,178
c	五所川原１（賃）　　　　-4501	1,183 ( 1,182)	100 [100.0]	[ 95.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,196

五所川原 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,500 円	20,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,028 円	2,300,568　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,500 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	61,500 円	20,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,628 円　（　　　　　　 2,296 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 165.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,592,850 円（　　　　　 7,409 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,189,031 円
②総費用	493,628 円
③純収益　①－②	1,695,403 円
④建物等に帰属する純収益	1,592,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,071,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,640 円／㎡）