鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

黒石 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００２０２２０４ -87430	黒石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、南4m、西3.5m、三方路		（都）２住居 (70,200)
b	１２００３０２２０４ -94454	黒石市		建付地	（　）	長方形	南8.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２１０６０２２０４ -113573	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、北西5.5m、南西6m、三方路		（都）２住居 (60,200)
d	１２１０８０２２０４ -96604	黒石市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、南6m、角地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,115	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	21,926	100 [ 119.7]	18,317	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,300
b	(　 ) 19,413	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	18,461	100 [ 103.5]	17,837		17,800
c	(　 ) 15,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.3]	15,483	100 [ 94.0]	16,471		16,500
d	(　 ) 21,134	100 [ 110.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	19,407	100 [ 112.3]	17,281		17,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
d	買進み	％／月 -0.04	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,300 円／㎡]

黒石 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,619,921	834,605	2,785,316	2,351,900	433,416	（　0.9679） 419,503	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,915,151 円　　　　（　 9,580 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

黒石 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	231.86	Ｗ1	231.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	82 ％	200 ％	200 ％	826 ㎡	16.0 m x 42.0 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定しているため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	231.86	100.0	231.86	1,442	334,342	3.0	1,003,026
							0.0	0
～

～

～

～

計		231.86	100.0	231.86		334,342		1,003,026
								0

⑨年額支払賃料	334,342 円　×　12ヶ月　＝　 4,012,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,012,104 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 401,210 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,610,894 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,003,026 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,619,921 円　　　　（　 4,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	黒石（賃）　　　　-8	1,855 ( 1,852)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,473	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,446 円/㎡　月額支払賃料（　 1,442 円/㎡）　基準階 1 F B
b	黒石（賃）　　　　-4	1,240 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,346
c	黒石（賃）　　　　-5	1,177 ( 1,152)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,518

黒石 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,000 円	29,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	200,605 円	4,012,104　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,000 円	29,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 834,605 円　（　　　　　　 1,010 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0811	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,351,900 円（　　　　　 2,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,619,921 円
②総費用	834,605 円
③純収益　①－②	2,785,316 円
④建物等に帰属する純収益	2,351,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	419,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,915,151 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,580 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
黒石 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

黒石 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	14,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	黒石市大字山形町１０番１外				②地積　(㎡)	826 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (82,200)
	1:2.5	店舗兼倉庫Ｗ2	店舗、事業所、住宅が混在する近隣商業地域	北10.5m県道	水道、ガス、下水	黒石 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 270 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 42.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧態依然とした店舗に住宅も
多く混在する商業地域（旧山
形街道沿い）

街

路

１０．５ｍ県道

交通

施設

黒石駅南東方

1.2km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣商業地域として、現状の儘推移するものと予測される。景気は新型コロナウイルス感染症の影響から悪化
しており、弘前市等のＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、黒石市の商業地域一円。需要者の中心は、地元の事業者である。景気は新型コロナウイルス感染症の
影響からサービス消費を中心に厳しい状態にあり、持ち直しの動きも一服しており、個人消費も弱含んでいる。また弘
前市、黒石市のＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、既成商業地の需要は弱含みである。取引される価格はまちまち
で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され
信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との
均衡を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　黒石 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[114.6]

[100.0]
100

17,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気はコロナ禍の影響からサービス消費を
中心に厳しい状態にあり、持ち直しの動きも
一服しており、既成商業地の需要は弱含みで
ある。

　一般的要因に記載している理由で、需要は
弱含みである。

　近商と一住居（指定建蔽率６０％）に跨る
画地であるため、基準建蔽率は面積按分によ
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

黒石 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０１０２２０４ -106012	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、東9m、角地		（都）近商 (90,200)
b	１２００２０２２０４ -87430	黒石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、南4m、西3.5m、三方路		（都）２住居 (70,200)
c	１２００８０２２０４ -84366	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２１０６０２２０４ -113573	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、北西5.5m、南西6m、三方路		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,574	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	19,300	100 [ 110.4]	17,482	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,500
b	(　 ) 21,115	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	21,926	100 [ 128.6]	17,050		17,100
c	(　 ) 11,299	100 [ 75.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	18,469	100 [ 104.8]	17,623		17,600
d	(　 ) 15,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.3]	15,483	100 [ 97.7]	15,847		15,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +34.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,300 円／㎡]

黒石 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,504,451	806,606	2,697,845	2,254,580	443,265	（　0.9679） 429,036	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	8,095,019 円　　　　（　 9,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

黒石 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	231.86	Ｗ1	231.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	82 ％	200 ％	200 ％	826 ㎡	16.0 m x 42.0 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	231.86	100.0	231.86	1,396	323,677	3.0	971,031
							0.0	0
～

～

～

～

計		231.86	100.0	231.86		323,677		971,031
								0

⑨年額支払賃料	323,677 円　×　12ヶ月　＝　 3,884,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,884,124 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,495,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	971,031 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,739 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,504,451 円　　　　（　 4,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	黒石（賃）　　　　-4	1,240 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,399 円/㎡　月額支払賃料（　 1,396 円/㎡）　基準階 1 F B
b	黒石（賃）　　　　-5	1,177 ( 1,152)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.5]	100 [100.0]	1,468
c	黒石（賃）　　　　-8	1,855 ( 1,852)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.5]	100 [100.0]	1,424

黒石 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,800 円	27,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	194,206 円	3,884,124　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,400 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	83,400 円	27,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 806,606 円　（　　　　　　 977 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0811	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,254,580 円（　　　　　 2,730 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,504,451 円
②総費用	806,606 円
③純収益　①－②	2,697,845 円
④建物等に帰属する純収益	2,254,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	443,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	429,036 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 519 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,095,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,800 円／㎡）