別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八戸 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 9-5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.

鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字長苗代字化石７６番４ ②地積 　(㎡) 1,858   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模の自動車整 備工場が建ち並ぶ工 業地域 北西11m市道 水道、下水 八戸 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５４号と馬淵川の間に 開発造成された自動車整備関 連の工業団地 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 八戸駅　東方 2.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後とも高速道路や他の工業団地との接近性が良好な自動車関連に特化した工業団地として推移すると予測さ れるが、格別の変動要因は見られず、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市内の工業地域一円。需要者の中心は県内外の法人事業者が大半を占める。高速道路や他の工業地 域との接近性に優れる自動車関連に特化した内陸型の工業地域であるが、コロナ禍の影響による企業の生産活動への先 行き不透明感はみられるものの、底値感も相俟って需要はおおむね安定的に推移している。取引の価格帯は、規模によ りまちまちで中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の類似地域内において実際に生起した相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比較検討によ って比準価格を試算した。地域内は自己所有の工場・事業所敷地等が多く見られ賃貸市場は未成熟であるため、収益価 格は試算できなかった。よって、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比準価格を採用し、さらに広域的な観点か らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地に対する需要は、コロナ禍の影響によ る経済の先行き不透明感があるものの安定的 に推移し、地価も横這い傾向にある。 自動車関連の工場や事業所等が集積する工業 団地で、経済の先行き不透明感がみられるも のの、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％