別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八戸 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 9-4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.

鑑定評価額 64,900,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市卸センター２丁目１番１９ ｢卸センター２－８－３０｣ ②地積 　(㎡) 3,229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 事務所、倉庫等の流 通機能が集積した工 業地域 東15.5m市道 水道、下水 八戸 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   200 ｍ、南   120 ｍ、北   390 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.5 ｍ、奥行　約　　  73.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の流通業務団地 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 八戸駅北東方 3.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は熟成した流通業務団地で、地価は横ばい傾向で推移。今後は、原材料価格の高騰や運輸業の人手不足 などマイナス要因に左右されることも予測されるが、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、八戸市内のほか周辺市町の内陸型流通業務地域一円。需要者は、県内外の卸売事業者が中心である。 近年における市場の需給動向として、国内景気はコロナ禍による物流の停滞や原材料価格の高騰などのマイナス要因は あるものの、全般的に景気は持ち直している。需要の中心となる価格帯は、事業規模や取引当事者の属性により異なる ものの、土地のみで総額で５，０００～７，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自用の事業所，工場，倉庫等が多く事業者向けの賃貸市場は成立していないため、収益価格は試算しなか った。当圏域内では自用目的での取引が中心で、投資目的での取引は見当たらない。したがって市場性を反映し実証的 な比準価格の採用が妥当と判断し、単価と総額との関連の適否にも留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.4] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年８月の速報では鉱工業生産指数は前 年同期比では全国、青森県いずれもプラスだ が、足下では原材料価格の高騰によりややマ イナス。 近隣地域は立地条件の良い卸売商業団地で交 通利便性が良好なため、地価は横ばい傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％