鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０７０２２０３ -104562	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14m市道、南西5.5m、角地		近商 (100,200)
b	１２００６０２２０３ -107040	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、東7.7m、角地		１中専 (70,200)
c	１２１０６０２２０３ -113865	八戸市		建付地	（　）	長方形	北西12.5m県道、北東4.5m、角地		商業 (100,400)
d	１２１０６０２２０３ -113867	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、南6m、二方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,207	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.9]	32,491	100 [ 97.8]	33,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,200
b	(　 ) 34,500	100 [ 80.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	48,067	100 [ 141.5]	33,970		34,000
c	(　 ) 49,287	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	48,271	100 [ 142.3]	33,922		33,900
d	(　 ) 21,514	100 [ 85.0]	[ 99.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 91.0]	32,591	100 [ 97.9]	33,290		33,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
b	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	売急ぎ	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,500 円／㎡]

八戸 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,167,494	443,639	1,723,855	1,579,760	144,095	（　0.9697） 139,729	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,636,396 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	75.35	ＬＳ2	150.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	7.0 m x 14.5 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階共同住宅ファミリータイプ平均専有面積約３８㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.35	100.0	75.35	1,319	99,387	3.0	298,161
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	75.35	100.0	75.35	1,199	90,345	2.0	180,690
							0.0	0
～

～

～

計		150.70	100.0	150.70		189,732		478,851
								0

⑨年額支払賃料	189,732 円　×　12ヶ月　＝　 2,276,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,276,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,839 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,162,945 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	478,851 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,167,494 円　　　　（　 20,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-2702	900 ( 899)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,201 円/㎡　月額支払賃料（　 1,199 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八戸－賃貸　　　　-3310	1,063 ( 1,061)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,243
c	八戸－賃貸　　　　-4201	1,020 ( 1,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,156

八戸 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	19,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	113,839 円	2,276,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,800 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	19,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 443,639 円　（　　　　　　 4,185 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,579,760 円（　　　　　 14,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,167,494 円
②総費用	443,639 円
③純収益　①－②	1,723,855 円
④建物等に帰属する純収益	1,579,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	139,729 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,636,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
八戸 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 5-13

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　大

TEL.

鑑定評価額

3,450,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市大字鮫町字持越沢３４番４				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東7.5m県道	水道、ガス、下水	鮫 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 90 ｍ、南 230 ｍ、北 240 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

　衰退傾向が著しい旧来の近
隣商業地域

街

路

７．５ｍ県道

交通

施設

鮫駅北東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　衰退傾向が著しい旧来型の近隣商業地域である。核店舗がなく、郊外型店舗への顧客流出により、繁華性が低
下し続けており、今後も発展する要因がない。よって、今後も地価は下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は市内中心部から離れた近隣商業地域一円。需要者は当市に地縁を持つ個人事業者等で、圏外からの需要
は少ない。近年の消費者ニーズに適合しない小規模店舗が大半であり、空店舗が多く、繁華性は低下し続けており、商
業地に対する有効需要は減退傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡から２００㎡程度であり
、５００万円から７００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　地域内には自用の店舗等が多く、経済合理性に見合う賃料設定が困難であるため、収益価格は低位に試算された。当
地域は確かに商業地域ではあるが、自用目的の取引が大半であり、収益性よりも取引価格水準により地価が形成される
傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八戸 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,100 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[138.2]

[100.0]
100

32,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナ流
行以前から旧型の商業地は衰退傾向著しく、
有効需要は減退傾向にある。

　衰退著しい近隣商業地域であり、土地利用
に大きな変化はなく、発展する要因もないた
め、地価は下落基調で推移した。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００９０２２０３ -96960	八戸市		貸家建付地	（　）	不整形	北22m県道、南東4m、二方路		２住居 (70,200)
b	１２１０３０２２０３ -90037	八戸市		建付地	（　）	長方形	西9m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２１０８０２２０３ -96841	八戸市		更地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	１１９０７０２２０３ -104562	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14m市道、南西5.5m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,390	100 [ 130.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.7]	46,799	100 [ 143.6]	32,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,600
b	(　 ) 39,141	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	45,504	100 [ 140.5]	32,387		32,400
c	(　 ) 31,610	100 [ 125.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 63.5]	39,704	100 [ 122.1]	32,518		32,500
d	(　 ) 26,207	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.9]	32,491	100 [ 99.3]	32,720		32,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.04	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +37.0
a	買進み	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.04	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.5	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	買進み	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.5
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,600 円／㎡]

八戸 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,189,015	454,670	1,734,345	1,628,120	106,225	（　0.9697） 103,006	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	1,943,509 円　　　　（　 18,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	75.35	ＬＳ2	150.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	7.0 m x 14.5 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸し、共同住宅部分はファミリータイプで平均専有面積３８㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.35	100.0	75.35	1,330	100,216	3.0	300,648
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	75.35	100.0	75.35	1,213	91,400	2.0	182,800
							0.0	0
～

～

～

計		150.70	100.0	150.70		191,616		483,448
								0

⑨年額支払賃料	191,616 円　×　12ヶ月　＝　 2,299,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,299,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,184,422 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	483,448 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,189,015 円　　　　（　 20,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-2703	928 ( 927)	100 [100.0]	[ 95.5] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,215 円/㎡　月額支払賃料（　 1,213 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八戸－賃貸　　　　-3306	1,007 ( 1,007)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.3]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	1,201
c	八戸－賃貸　　　　-3308	974 ( 974)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	1,269

八戸 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,200 円	20,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	114,970 円	2,299,392　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,600 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	20,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,670 円　（　　　　　　 4,289 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,628,120 円（　　　　　 15,360 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,189,015 円
②総費用	454,670 円
③純収益　①－②	1,734,345 円
④建物等に帰属する純収益	1,628,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	106,225 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	103,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,943,509 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300 円／㎡）