鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６０２２０３ -104141	八戸市		底地	（　）	不整形	南18m国道、西8m、北6m、三方路		近商 (90,200)
b	１１９１００２２０３ -106059	八戸市		建付地	（　）	長方形	北西14m国道、中間画地		商業 (96,520)
c	１１９１００２２０３ -106169	八戸市		更地	（　）	台形	南東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	１２００１０２２０３ -99394	八戸市		建付地	（　）	長方形	南西26.5m国道、南東5m、北東4.5m、三方路		準工特別用途地区 (70,200)
e	１２００３０２２０３ -94729	八戸市		更地	（　）	長方形	北西14m国道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 28,672) 40,960	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 61.3]	66,218	100 [ 50.5]	131,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 42,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	65,931	100 [ 51.0]	129,276		129,000
c	(　 ) 80,469	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,469	100 [ 55.5]	144,989		145,000
d	(　 ) 83,136	100 [ 140.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	73,581	100 [ 54.0]	136,261		136,000
e	(　 ) 68,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,129	100 [ 51.0]	133,586		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -39.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -41.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -42.0
d	買進み	％／月 -0.02	画地　　　　 -18.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -48.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

八戸 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,901,323	5,604,654	18,296,669	16,240,000	2,056,669	（　0.9475） 1,948,694	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	36,767,811 円　　　　（　 92,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	364.36	ＲＣ3	1,093.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	398 ㎡	10.5 m x 36.5 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～３階事務所：部分貸し平均約９１㎡

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	364.36	92.3	336.20	2,532	851,258	6.0	5,107,548
							0.0	0
2～ 3	事務所	364.36	74.5	271.61	2,279	618,999	3.0	1,856,997
							0.0	0
～

～

～

計		1,093.08	80.5	879.42		2,089,256		8,821,542
								0

⑨年額支払賃料	2,089,256 円　×　12ヶ月　＝　 25,071,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 879.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,071,072 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,253,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,817,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,821,542 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,805 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,901,323 円　　　　（　 60,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-3603	2,126 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,285 円/㎡　月額支払賃料（　 2,279 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八戸－賃貸　　　　-3608	3,210 ( 3,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	2,291
c	八戸－賃貸　　　　-3801	2,148 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 69.0]	100 [130.0]	2,281

八戸 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,344,000 円	224,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,253,554 円	25,071,072　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 408,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,150,400 円	224,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,604,654 円　（　　　　　　 14,082 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	224,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,093.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,240,000 円（　　　　　 40,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,901,323 円
②総費用	5,604,654 円
③純収益　①－②	18,296,669 円
④建物等に帰属する純収益	16,240,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,056,669 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,948,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,896 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,767,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八戸 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 5-5

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　最上　伸子

TEL.

鑑定評価額

52,100,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市大字三日町４番１				②地積　(㎡)	398 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:3.5	店舗兼事務所ＲＣ5F1B	中高層店舗、百貨店等が建ち並ぶ中心的商業地域	南東18m国道	水道、ガス、下水	本八戸 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

八戸市中心部のメインストリ
ートに形成された商業地域

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

本八戸駅　南方

900m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

八戸市の中心商業地域。消費行動の変化や商業形態の多様化により、相対的地位は低下傾向。最近では再開発も
散見され明るいニュースもあるが、先行き不透明感から当分の間、横這い乃至やや下落が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、八戸市の中心部及び周辺の商業地域一円。需要者は県内外の飲食店、ホテル、不動産賃貸業等を手掛
ける事業経営者にほぼ限定される。市場の需給動向として、中心商業地はコロナ禍の影響等で廃業する店舗も見られた
が、最近では景況感の改善傾向が認められる。圏域内で大手ホテルの進出やマンションの建設が続き、明るい兆しも見
られる。事業規模や取引当事者の属性により取引規模や価格は異なるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は八戸市の中心商業地域で、メインストリートである国道沿いに各種テナントビルや店舗・事務所等が建ち
並んでいる。取引の指標として収益性が検証される傾向が強いが、収益価格の査定においては空室率、賃料の推移等不
透明な要因も多く含んでいる。したがって、信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて試算価格の調整を
行い、単価と総額との関連に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　八戸（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    132,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は業種により明暗が分かれる状況で
、市内中心部の商業地はインバウンド需要の
喪失もあり、コロナ禍のダメージから回復に
至っていない。

近隣地域及びその周辺で再開発が散見され景
況感の改善も見られるが、先行きはまだ不透
明であり、地価反転までは至らず横這い乃至
やや下落が継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

八戸 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１００２２０３ -106169	八戸市		更地	（　）	台形	南東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	１２００８０２２０３ -84517	八戸市		更地	（　）	長方形	北5m市道、西4m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
c	１２００３０２２０３ -94729	八戸市		更地	（　）	長方形	北西14m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	１２１０４０２２０３ -115358	八戸市		更地	（　）	不整形	北西14m国道、南東9m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,469	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,469	100 [ 55.5]	144,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 48,708	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 67.0]	72,553	100 [ 54.0]	134,357		134,000
c	(　 ) 68,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,129	100 [ 51.0]	133,586		134,000
d	(　 ) 55,311	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	64,081	100 [ 51.0]	125,649		126,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -41.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -48.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -48.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

八戸 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,901,323	5,604,654	18,296,669	16,240,000	2,056,669	（　0.9475） 1,948,694	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	36,767,811 円　　　　（　 92,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	364.36	ＲＣ3	1,093.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	398 ㎡	10.5 m x 36.5 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～３階事務所：部分貸し平均約９１㎡

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	364.36	92.3	336.20	2,532	851,258	6.0	5,107,548
							0.0	0
2～ 3	事務所	364.36	74.5	271.61	2,279	618,999	3.0	1,856,997
							0.0	0
～

～

～

計		1,093.08	80.5	879.42		2,089,256		8,821,542
								0

⑨年額支払賃料	2,089,256 円　×　12ヶ月　＝　 25,071,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 879.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,071,072 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,253,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,817,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,821,542 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,805 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,901,323 円　　　　（　 60,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-3603	2,126 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,285 円/㎡　月額支払賃料（　 2,279 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八戸－賃貸　　　　-3608	3,210 ( 3,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	2,291
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八戸 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,344,000 円	224,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,253,554 円	25,071,072　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 408,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,150,400 円	224,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,604,654 円　（　　　　　　 14,082 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	224,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,093.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,240,000 円（　　　　　 40,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,901,323 円
②総費用	5,604,654 円
③純収益　①－②	18,296,669 円
④建物等に帰属する純収益	16,240,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,056,669 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,948,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,896 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,767,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,400 円／㎡）