(2)控除後価格算定内訳 |
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格) |
①転換後・造成後の 更地を想定した価格 (円/㎡) |
②有効宅地化率 を乗じた価格 (円/㎡) |
③造成工事費 (円/㎡) |
④公共公益施設 負担金 (円/㎡) |
⑤投下資本収益 (③+④) x np (円/㎡) n: 6.0 月 p: 0.7 % |
⑥販売費及び一 般管理費 (円/㎡) |
⑦差引額(円/㎡) ②-(③+④ +⑤+⑥) |
14,200 |
( 78.2 %) 11,104 |
5,800 |
|
244 |
1,120 |
3,940 |
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月 p: 0.7 %(円/㎡) |
⑨熟成度修正 r: 5.0 % m: 3.0 年(円/㎡) |
⑩個別的要因の比較 |
⑪控除後価格 (円/㎡) |
1 1+np : 0.9225 3,635 |
1 (1+r)m : 0.8638 3,140 |
[100.0] 100 |
3,140 |
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定 |
取引事例比較法 |
NO |
①取引事例 番号 |
②取引価格 (円/㎡) |
③事情補正 |
④時点修正 |
⑤建付減価 の補正 |
⑥標準化補 正 |
⑦地域要因 の比較 |
⑧標準価格 (円/㎡) |
⑨個別的要因の比較 |
⑩査定価格 (円/㎡) |
a |
12012 02203 -106960 |
14,388 |
100 [100.0] |
[100.0] 100 |
100 [ / ] |
100 [ 97.9] |
100 [109.9] |
13,373 |
街路 0.0 交通・接近 0.0 環境 0.0 画地 0.0 行政 0.0 その他 0.0
[100.0] 100 |
13,400 |
b |
12108 02203 -96719 |
18,080 |
100 [100.0] |
[100.0] 100 |
100 [ 75.0] |
100 [100.0] |
100 [164.7] |
14,637 |
14,600 |
c |
12108 02203 -96822 |
12,439 |
100 [100.0] |
[ 99.9] 100 |
100 [ 90.0] |
100 [ 95.9] |
100 [ 98.0] |
14,691 |
14,700 |
|
NO |
⑪事情の 内容 |
⑫月率変 動率 |
⑬標準化補正の内訳 |
⑭地域要因の比較の内訳 |
a |
正常 |
%/月
0.00 |
街路 -4.0 |
交通・接近 +1.0 |
環境 0.0 |
街路 0.0 |
交通・接近 +11.0 |
環境 -1.0 |
画地 +1.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
b |
正常 |
%/月
0.00 |
街路 -2.0 |
交通・接近 +2.0 |
環境 0.0 |
街路 0.0 |
交通・接近 +16.0 |
環境 +42.0 |
画地 0.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
c |
正常 |
%/月
-0.03 |
街路 -4.0 |
交通・接近 -2.0 |
環境 0.0 |
街路 0.0 |
交通・接近 -1.0 |
環境 -1.0 |
画地 +1.9 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
同一需給圏内の 類似地域にある 転換後・造成後 の公示価格から の検討 |
①標準地番号 |
②公示価格 (円/㎡) |
③時点修正 |
④標準化補 正 |
⑤地域要因 の比較 |
⑥標準価格 (円/㎡) |
⑦個別的要 因の比較 |
⑧規準価格 (円/㎡) |
八戸
-26 |
20,200 |
[ 99.5] 100 |
100 [104.0] |
100 [137.0] |
14,107 |
[100.0] 100 |
14,100 |
|
⑨地域要因の比較の内訳 |
街路 -5.0 |
交通・接近 +14.0 |
環境 +26.5 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
転換後・造成後の更地を想定した価格 |
14,200 円/㎡ |
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要 |
*開発区域面積 3,502 ㎡ うち既存公共用地面積 ㎡
*開発区域の範囲(標準地を中心として) 東 m、西 m、南 m、北 m
*開発区域の土地の利用状況 田 %、畑 100 %、森林 %、その他 %
*造成画地数 13 画地 *1画地平均面積 211 ㎡ *平均盛土高 0.3 m *造成後の公共減歩率 21.8 % *既存公共用地率 % *造成後の減歩率 21.8 % |
*擁壁工事の概要 北東側85mに高さ0.5mのコ ンクリート擁壁を設置。 *道路工事の概要 開発区域内に幅員6mのアスファ ルト舗装道路を築造し、開発区域 外の公道(農道)に接続。 *排水工事の概要 取付道路両側にコンクリートU字 型側溝(300L)を敷設。 |
*公園緑地の工事の概要 150㎡(全体の4.3%)の緑 地を設置 *水道工事の概要 引込延長 98.0 m *電気工事の概要 引込延長 98.0 m *その他 特にない。 |
|