鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６０２２０３ -113658	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	西7.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２１０８０２２０３ -96887	八戸市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２１０８０２２０３ -96913	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
d	１２１０８０２２０３ -96735	八戸市		建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２１１００２２０３ -91350	八戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	北9m市道、北西7m、角地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.1]	51,145	100 [ 115.5]	44,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	46,100
b	(　 ) 50,065	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,065	100 [ 115.5]	43,346		45,100
c	(　 ) 42,401	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	45,707	100 [ 99.0]	46,169		48,000
d	(　 ) 52,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	49,914	100 [ 112.2]	44,487		46,300
e	(　 ) 51,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	49,968	100 [ 104.0]	48,046		50,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,400 円／㎡]

八戸 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成開始後２０年以上が経過しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,402,078	504,727	1,897,351	1,647,240	250,111	（　0.9696） 242,508	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,052,250 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	163.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	210 ㎡	12.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積約３９㎡

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	82.81	93.0	77.01	1,288	99,189	2.0	198,378
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	80.32	95.9	77.01	1,288	99,189	2.0	198,378
							0.0	0
～

～

～

計		163.13	94.4	154.02		198,378		396,756
								0

⑨年額支払賃料	198,378 円　×　12ヶ月　＝　 2,380,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,380,536 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 126,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,398,309 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,756 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,769 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,402,078 円　　　　（　 11,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-7005	931 ( 929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,288 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-7901	1,198 ( 1,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.3]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,301
c	八戸－賃貸　　　　-8801	1,207 ( 1,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,271

八戸 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	21,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,227 円	2,524,536　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,600 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,600 円	21,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 504,727 円　（　　　　　　 2,403 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 163.13 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,647,240 円（　　　　　 7,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,402,078 円
②総費用	504,727 円
③純収益　①－②	1,897,351 円
④建物等に帰属する純収益	1,647,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	250,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	242,508 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,052,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八戸 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 -35

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

TEL.

鑑定評価額

9,770,000 円

１㎡当たりの価格

46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市田向５丁目２１番１１｢田向５－２１－１０｣				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅にアパート等が混じる区画整理済の住宅地域	南東6m市道	水道、下水	本八戸 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 450 ｍ、南 300 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

田向土地区画整理事業施行済
の住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

本八戸駅南東方

3.8km

法令

規制

１低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　一般住宅にアパートが混在する住宅地域として、現状の儘推移するものと予測される。区画整理された生活利
便性の優る住宅地域で需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、八戸市市街地南東部周辺の一般住宅地域。需要者は八戸市内に居住する一時取得者が殆どである。近
年における市場の需給動向として、市街地周辺の区画整理済の住宅地の需要は堅調である。市場での中心となる価格帯
は土地は２００㎡程度で９００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺にはアパート等の収益目的の需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心
であるので、実証的な取引事例と比較して求められた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡
を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八戸 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[111.8]

[104.0]
100

46,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口減少、新型コロナウイルス禍による景
気停滞の中、住宅地域の一部では堅調な需要
が見られ、地価は下げ止まり傾向である。

　区画整理済の居住環境良好な住宅地域で、
需要は旺盛である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０１０２２０３ -98345	八戸市		建付地	（　）	長方形	北西7m市道、南西7m、角地		１低専 (60,80)
b	１２１０６０２２０３ -113844	八戸市		建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２１０８０２２０３ -96735	八戸市		建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２１０８０２２０３ -96776	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、南西8m、角地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,703	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.8]	47,296	100 [ 106.1]	44,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	46,400
b	(　 ) 44,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.9]	46,183	100 [ 98.7]	46,791		48,700
c	(　 ) 52,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	49,914	100 [ 111.2]	44,887		46,700
d	(　 ) 54,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	49,275	100 [ 116.5]	42,296		44,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,500 円／㎡]

八戸 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な土地区画整理事業の造成資料が入手できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,409,113	505,096	1,904,017	1,647,240	256,777	（　0.9696） 248,971	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,186,896 円　　　　（　 24,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	163.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	210 ㎡	12.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約３９㎡）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	82.81	93.0	77.01	1,292	99,497	2.0	198,994
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	80.32	95.9	77.01	1,292	99,497	2.0	198,994
							0.0	0
～

～

～

計		163.13	94.4	154.02		198,994		397,988
								0

⑨年額支払賃料	198,994 円　×　12ヶ月　＝　 2,387,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,387,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 126,596 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,405,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,988 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,409,113 円　　　　（　 11,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-7005	931 ( 929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,286	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,294 円/㎡　月額支払賃料（　 1,292 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-7901	1,198 ( 1,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.3]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,288
c	八戸－賃貸　　　　-9601	977 ( 975)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,309

八戸 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	21,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,596 円	2,531,928　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,600 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,600 円	21,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,096 円　（　　　　　　 2,405 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 163.13 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,647,240 円（　　　　　 7,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,409,113 円
②総費用	505,096 円
③純収益　①－②	1,904,017 円
④建物等に帰属する純収益	1,647,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	256,777 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	248,971 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,186,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,700 円／㎡）