別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 八戸 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -33 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.

鑑定評価額 3,590,000 円  １㎡当たりの価格 7,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字鮫町字子猪越１番１ ②地積 　(㎡) 505   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農、漁家住宅が建ち 並ぶ海岸に近い住宅 地域 南東6m市道 水道 大久喜 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   850 ｍ、南   800 ｍ、北   950 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　大久喜漁港周辺の農地が多 く残る農漁家集落 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 大久喜駅南東方 420m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　大久喜漁港周辺の農地が多く残る農漁家住宅地域として今後も現状を維持すると考える。農業や漁業の従事者 の高齢化等の影響により住宅地需要は減退しており、今後も地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市郊外の市街化調整区域内の農漁家住宅地域。需要者は圏内に地縁を有する一次取得者であり、圏 外からの転入は殆どない。市街地から離れているため生活上の利便性は悪く、さらにコロナで市況が悪化するなど需要 が増加する要因は見受けられず、需要は常に弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は画地規模５００㎡前後の土地で 総額３５０万円から４００万円程度、新築の戸建物件は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は八戸市郊外の市街化調整区域内の農漁家住宅地域であり、賃貸住宅の新規供給は確認できず、賃貸市場が 成立していないので、収益価格は試算できなかった。当地域では居住の快適性及び生活上の利便性が重視され、かつ自 用目的の取引が大半であり、地価は取引価格水準で形成される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,600 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [100.0] 100 7,170  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は微減、世帯数は微増。新型コロナ流 行前より人口減少や農業等の従事者の高齢化 等により、住宅地の有効需要は減退傾向にあ る。 　利便性が劣る郊外の農漁家住宅地域であり 、発展する要因は見受けられず、住宅地需要 は低調である。地価は下落基調で推移した。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％