別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八戸 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -32 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字鮫町字金屎４５番２３ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる郊外の新興住 宅地域 西6.5m市道 水道 鮫 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲には農地や空地も多くみ られる通称扇ケ浦住宅団地 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 鮫駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から遠く離れ農地や空地が多く見られる通称扇ヶ浦住宅団地内の住宅地域である。地域内に格別の変動要 因はなく発展性に乏しいため、住宅地需要は弱含んでおり地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八戸市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地域に地縁を有する一次取得者層であり、圏外から の転入は殆どない。市郊外の発展性に乏しい地域であり、また地域経済の低迷や地区人口の減少等もあり、条件の劣る 郊外の当地域に対する住宅地需要は弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地が規模２５０㎡から３００㎡程度 で総額３５０万円前後であり、新築の戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は八戸市東部郊外の市街化調整区域内の一般住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はないため収益価格は試 算できなかった。地域においては、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視する自己使用目的の取引がほと んどであるため、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [102.4] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増。全体的に地価は 弱含みであるが、区画整理で整備された地域 においては需要は堅調で、二極化の動きが続 いている。 調整区域内の小規模団地で利便性が劣るほか 発展性に乏しく需要は弱いままである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％