別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八戸 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -29 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 3,970,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市新湊１丁目２２番１２ ｢新湊１－２２－１０｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西8m市道 水道、下水 陸奥湊 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   320 ｍ、南   280 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八戸港に近い区画整然とした 住宅地域。 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 陸奥湊駅北西方 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北東部の八戸港に近い区画整然とした住宅地域で現状維持で推移すると予測する。地価は震災により大幅 に下落し割安感はあるが、郊外の土地区画整理事業等による供給圧力が強く、弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市北東部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマンや漁業従事者などの一 次取得者層が中心。近隣地域は、震災後地価下落傾向で推移、郊外の土地区画整理事業に伴う宅地分譲等の供給圧力や 新型コロナウイルスの影響による経済先行き不透明感により、需要は弱含みにある。市場の中心となる価格帯は、土地 は１３０㎡～２５０㎡程度で総額４００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は少ないが２，３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　震災後の賃貸需要は弱く、また標準地は画地規模が小さく、経済合理性に基づいた賃貸建物建築の想定が困難であり 、収益価格は試算できなかった。自用目的での取引が支配的であるので、市場の実態を反映し実証的で説得力が高いと 認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,100 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [114.7] [103.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八戸市の人口は減少、世帯数は微増。新型コ ロナウイルスの影響で地域経済は観光・宿泊 業等を中心に冷え込んでおり、先行き不透明 。 震災以降地価は下落基調で推移、郊外の土地 区画整理事業区域等による住宅地供給圧力が 強く、需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％