別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八戸 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -27 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市長者３丁目９０番３４ ｢長者３－１－７｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等も見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 本八戸 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部に近いものの、道路 事情が劣る既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 本八戸駅　南方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状程度で推移するとみられる。道路の幅員、配置等が悪いため、中心部に近いものの人気のない地域で 、地価は今後とも下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地周辺の住宅地域一円。需要者は市内在住の４０代前後の一次取得者が中心である。中心部周辺 の住宅地域は既に熟成していることから、取引は郊外に比べさほど多くないが、交通利便性が良い地域の需要は安定、 一方、道路条件の劣る地域は敬遠されている。市場では、土地は１３０㎡～２４０㎡程度で５００万円～１，０００万 円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 経済合理性のあるアパートの建築が困難なことから、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は取引相場を重 視した自己使用目的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い 。よって、本件では需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討 も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [117.6] [102.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、世帯数は微増。景気は持 ち直しつつある。住宅建設は増加傾向、分譲 は減少したものの、持家と貸家が前年を上回 っている。 特段の変動要因はない。市中心に近いものの 、道路事情により、未だ開発されない農地等 も多くみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％