別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八戸 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -26 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字市川町字尻引前山３１番１３５７ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東3.5m市道 水道、下水 陸奥市川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員狭小な道路が多い既成住 宅地域 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 陸奥市川駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた高台の一般住宅地域である。狭隘道路や行き止まり路が多く生活利便性の劣る当地域に対する 需要は乏しく、地価は今後も微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八戸市郊外の住宅地域。需要者は八戸市内に居住する３０～４０代前後の１次取得者が大半を占め、同一 需給圏外からの転入はさほど多くない。郊外の利便性低位の住宅地は元から需要が乏しいことに加え、幅員狭小な物件 については大幅な値下げも見られる状況で、地価は弱含みで推移している。市場での中心となる価格帯は土地は１８０ ～２５０㎡程度で３００～５００万円、新築戸建で１，８００～２，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は八戸市北方郊外の一般住宅地域で、市街地から遠くアパート等の収益物件は少なく、戸建住宅が中心となっ ている地域であるため、収益価格は試算できなかった。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、 収益性は取引の指標としてほとんど認められないことから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、単 価と総額との関連の適否も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八戸市の人口は減少、世帯数は微増。景気の 持ち直しに伴い住宅着工戸数は前年同期比を 上回って推移しており、一部では地価上昇の 動きも見られる。 八戸市北方郊外に位置する高台の一般住宅地 域。市街地から離れているほか街路状態も劣 り、生活利便性が悪く住宅地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％