鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０１０２２０３ -98275	八戸市		建付地	（　）	不整形	北東5m市道、北西3.5m、角地		１住居 (60,200)
b	１２１０２０２２０３ -93854	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２１０３０２２０３ -90076	八戸市		建付地	（　）	袋地等	南4.8m市道、中間画地		１住居 (60,192)
d	１２１０４０２２０３ -115472	八戸市		建付地	（　）	不整形	北東15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２１０８０２２０３ -96907	八戸市		更地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,982	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	21,021	100 [ 100.0]	21,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	21,200
b	(　 ) 16,865	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.8]	19,903	100 [ 92.6]	21,494		21,700
c	(　 ) 13,563	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 64.9]	20,648	100 [ 100.0]	20,648		20,900
d	(　 ) 27,073	100 [ 120.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.7]	20,527	100 [ 100.0]	20,527		20,700
e	(　 ) 19,954	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.6]	20,302	100 [ 100.0]	20,302		20,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.5
b	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -33.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.12	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.12	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,500 円／㎡]

八戸 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるので、適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八戸 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 -25

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　東海林　信行

TEL.

鑑定評価額

4,100,000 円

１㎡当たりの価格

20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市大字鮫町字綣久保３５番１６				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅に店舗、工場等が混在する既成住宅地域	北西7.5m市道	水道、下水	鮫 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 330 ｍ、西 400 ｍ、南 570 ｍ、北 500 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北東部郊外の北西向き傾斜地
帯に形成される高台の既成住
宅地域

街

路

基準方位北、　　７
．５ｍ市道

交通

施設

鮫駅北東方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の高台の既成住宅地域で現状維持で推移すると予測する。中心部から遠く地縁的選好性が強いため需要は弱
く、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は八戸市北東部郊外の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心。漁業関係
者が多く、地縁的選好性がやや強い地域であり、市場参加者は比較的少ない。生活利便性及び居住環境がやや劣る地域
で需要が弱いことに加え、郊外の新規の宅地供給により地価は下落傾向にある。土地は１５０㎡～２５０㎡程度で総額
３００万円～５００万円程度が需要の中心。新築の戸建物件は少ないが、２，０００万円程度が平均的相場。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　中心部から遠く、生活利便性がやや劣る地域で賃貸需要が弱いため、自用目的での取引が支配的である。収益価格は
土地建物の元本価格に見合う賃料の徴収が困難な地域であることから試算できなかった。比準価格のみの試算であるが
、市場の実態を反映し実証的で説得力が高いと認められる当該価格を採用し、同一需給圏における他の標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八戸市の人口は減少、世帯数は微増。新型コ
ロナウイルスの影響で地域経済は観光・宿泊
業等を中心に冷え込んでおり、先行き不透明
。

郊外の生活利便性の劣る発展性に乏しい地域
で、地縁的選好性が強いため需要は弱含みに
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８０２２０３ -96907	八戸市		更地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１０１０２２０３ -98275	八戸市		建付地	（　）	不整形	北東5m市道、北西3.5m、角地		１住居 (60,200)
c	１２１０９０２２０３ -100518	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東6m道路、中間画地		１低専 (50,80)
d	１２１０２０２２０３ -93854	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,954	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.6]	20,302	100 [ 100.0]	20,302	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	20,500
b	(　 ) 21,982	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	21,021	100 [ 100.0]	21,021		21,200
c	(　 ) 21,384	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	23,634	100 [ 100.5]	23,516		23,800
d	(　 ) 16,865	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.8]	19,903	100 [ 93.5]	21,287		21,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -9.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,500 円／㎡]

八戸 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		郊外の生活利便性の劣る地域で、アパート等の賃貸物件は少なく土地・建物の元本価格に見合う賃料の徴収が困難なため、収益還元法は適用できない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ