別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八戸 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -23 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊彦   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字白銀町字左新井田道１６番２１ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が残る新興住宅地域 南6m道路 水道、下水 白銀 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   250 ｍ、南   600 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路の系統・連続性及び配置 の状態が劣る住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ道路 交通 施設 白銀駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外の住宅地域として、現状の儘推移するものと予測される。道路事情の劣る住宅地域で需要は弱含みで、地 価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市東部郊外の住宅地域。需要者の中心は、八戸市に居住する一次取得者が殆どである。郊外の区画 整理済の環境良好な住宅地に対する需要は堅調であるが、郊外の居住環境の劣る住宅地域の需要は弱含みである。市場 での中心となる価格帯は、土地が２００㎡前後で６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　八戸市東部郊外の道路事情の劣る住宅地域であり、収益価格は用途地域による建蔽率・容積率制限もあり画地規模が 小さいため、経済合理的な賃貸経営のための床面積を確保することが困難であり、収益還元法の適用は断念した。比準 価格のみの査定であるが、市場性を反映し実証的で信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,100 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [114.4] [104.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口減少、新型コロナウイルス禍による景 気停滞の中、住宅地域の一部では堅調な需要 が見られ、地価は下げ止まり傾向である。 　道路事情，居住環境が劣る住宅地域で、需 要は弱含みである。 　個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％