鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４０２２０２ -118755	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
b	１１９１００２２０２ -105741	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１１９１００２２０２ -105742	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２００１０２２０２ -99293	弘前市		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	１２００７０２２０２ -99623	弘前市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.1m市道、東8.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,648	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	57,785	100 [ 100.0]	57,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,800
b	(　 ) 24,701	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 95.0]	41,168	100 [ 71.3]	57,739		57,700
c	(　 ) 24,701	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ 55.0]	100 [ 98.0]	43,536	100 [ 71.3]	61,060		61,100
d	(　 ) 83,608	100 [ 130.0]	[ 95.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	61,715	100 [ 100.0]	61,715		61,700
e	(　 ) 51,724	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 84.6]	58,938	100 [ 100.0]	58,938		58,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.21	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,100 円／㎡]

弘前 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,530,291	2,327,166	7,203,125	6,642,240	560,885	（　0.9719） 545,124	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,285,358 円　　　　（　 34,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	232.99	Ｓ2	465.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	296 ㎡	7.0 m x 45.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階とも飲食店舗としてフロア部分貸し：各戸専有面積３５㎡～４５㎡程度

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	232.99	75.0	174.85	2,472	432,229	3.0	1,296,687
							0.0	0
2～ 2	店舗	232.99	75.0	174.85	2,348	410,548	3.0	1,231,644
							0.0	0
～

～

～

計		465.98	75.0	349.70		842,777		2,528,331
								0

⑨年額支払賃料	842,777 円　×　12ヶ月　＝　 10,113,324 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 349.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,113,324 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 606,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,506,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,528,331 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,530,291 円　　　　（　 32,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-31003	1,654 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	2,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,478 円/㎡　月額支払賃料（　 2,472 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-31004	2,045 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	2,400
c	弘前（賃）　　　　-31005	2,193 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	2,574

弘前 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	532,800 円	88,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	505,666 円	10,113,324　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 959,000 円	88,800,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	88,800 円	88,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,800 円	88,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,327,166 円　（　　　　　　 7,862 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 465.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,642,240 円（　　　　　 22,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,530,291 円
②総費用	2,327,166 円
③純収益　①－②	7,203,125 円
④建物等に帰属する純収益	6,642,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	560,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	545,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,285,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
弘前 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 5-3

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　森　政浩

TEL.

鑑定評価額

17,400,000 円

１㎡当たりの価格

58,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字鍛冶町３０番１外				②地積　(㎡)	296 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:6.5	店舗Ｓ2	中低層の飲食店舗ビルが建ち並ぶ歓楽街	西10m市道	水道、ガス、下水	弘前 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 210 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中低層の飲食店ビル等が建ち
並ぶ中心商業地の一角を形成
する歓楽街。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

弘前駅西方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の飲食店ビルが建ち並ぶ歓楽街で、近年は新型コロナの影響により収益悪化が著しい。飲食サービス業は
多少持ち直しつつあるが、当面は新型コロナの動向に地価が左右されると考えられ、先行きは不透明である。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市中心商業地及びその周辺地域。需要者の中心は市内を中心とする法人及び個人事業者であるが、収
益性を重視する投資家等の需要も見込まれる。当地域はいわゆる歓楽街で、コロナ禍の影響により商況は著しく悪化し
ており、今後も空室率の上昇や投資価値の低下が続くことが懸念される。市場での中心となる価格帯は、事業規模によ
り異なるため、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

飲食店のテナントビルが多い地域で収益性が重視されるが、空店舗も多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低位に試算されている。したがって、本件では、収益価格より比準価格に規範性があると判断し比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　弘前 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,000 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[100.0]

100
[126.0]

[100.0]
100

58,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で商業地に対する需要は全
般に弱含みだが、最近では飲食や宿泊業で客
足が持ち直しつつあり、明るい兆しも見られ
る。

接待を伴う飲食店が集積する地域のため新型
コロナの影響により収益性が低下しており、
地価は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１００２２０２ -105742	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２００１０２２０２ -99293	弘前市		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２００５０２２０２ -62214	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西8.7m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２００７０２２０２ -99623	弘前市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.1m市道、東8.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,701	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ 55.0]	100 [ 98.0]	43,536	100 [ 71.3]	61,060	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,100
b	(　 ) 83,608	100 [ 130.0]	[ 95.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	61,715	100 [ 100.0]	61,715		61,700
c	(　 ) 56,013	100 [ 130.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,277	100 [ 67.3]	61,333		61,300
d	(　 ) 51,724	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 84.6]	58,938	100 [ 100.0]	58,938		58,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.21	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
c	買進み	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,400 円／㎡]

弘前 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,577,740	2,330,784	7,246,956	6,642,240	604,716	（　0.9719） 587,723	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	11,089,113 円　　　　（　 37,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	232.99	Ｓ2	465.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	296 ㎡	7.0 m x 45.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階とも飲食店舗としてフロア部分貸し：各戸専有面積３５㎡～４５㎡程度

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	232.99	75.0	174.85	2,484	434,327	3.0	1,302,981
							0.0	0
2～ 2	店舗	232.99	75.0	174.85	2,360	412,646	3.0	1,237,938
							0.0	0
～

～

～

計		465.98	75.0	349.70		846,973		2,540,919
								0

⑨年額支払賃料	846,973 円　×　12ヶ月　＝　 10,163,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 349.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,163,676 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 609,821 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,553,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,540,919 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,885 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,577,740 円　　　　（　 32,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-31003	1,654 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	2,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,484 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-31004	2,045 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,435
c	弘前（賃）　　　　-31005	2,193 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	2,574

弘前 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	532,800 円	88,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	508,184 円	10,163,676　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 959,000 円	88,800,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	88,800 円	88,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,800 円	88,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,330,784 円　（　　　　　　 7,874 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 465.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,642,240 円（　　　　　 22,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,577,740 円
②総費用	2,330,784 円
③純収益　①－②	7,246,956 円
④建物等に帰属する純収益	6,642,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	604,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	587,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,089,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,500 円／㎡）