鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００４０２２０２ -114845	弘前市		建付地	（　）	長方形	東16m県道、西6m、二方路		近商一部１低専 (70,139)
b	１２００１０２２０２ -99319	弘前市		更地	（　）	長方形	北16m市道、東6m、角地		近商一部２中専 (77,200)
c	１２１０３０２２０２ -89860	弘前市		更地	（　）	長方形	北27m県道、中間画地		２住居特別業務地区 (60,200)
d	１２０１１０２２０２ -100290	弘前市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、北6m、二方路		商業 (90,400)
e	１２１０９０２２０２ -100258	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、東12m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,495	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 82.6]	48,750	100 [ 100.0]	48,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,800
b	(　 ) 60,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.6]	52,400	100 [ 112.3]	46,661		46,700
c	(　 ) 45,288	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	47,862	100 [ 99.9]	47,910		47,900
d	(　 ) 37,783	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 84.7]	52,637	100 [ 112.3]	46,872		46,900
e	(　 ) 36,585	100 [ 80.0]	[ 100.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 106.1]	53,985	100 [ 112.3]	48,072		48,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -15.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
e	売急ぎ	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,500 円／㎡]

弘前 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,456,588	1,516,573	4,940,015	4,545,840	394,175	（　0.9697） 382,231	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,211,906 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	225.44	ＬＳ2	450.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	19.5 m x 20.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貨しで平均専有面積約１００㎡）、２階：事務所（部分貸しで平均専有面積約１００㎡）

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.44	97.2	219.13	1,369	299,989	3.0	899,967
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.44	95.4	215.07	1,232	264,966	3.0	794,898
							0.0	0
～

～

～

計		450.88	96.3	434.20		564,955		1,694,865
								0

⑨年額支払賃料	564,955 円　×　12ヶ月　＝　 6,779,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 434.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,779,460 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 338,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,440,487 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,694,865 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,101 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,456,588 円　　　　（　 16,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-226002	1,635 ( 1,631)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,372 円/㎡　月額支払賃料（　 1,369 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-261001	1,364 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,392
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

弘前 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	338,400 円	56,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	338,973 円	6,779,460　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 162,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,600 円	56,400,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	112,800 円	56,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,516,573 円　（　　　　　　 3,830 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,400,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 450.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,545,840 円（　　　　　 11,479 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,456,588 円
②総費用	1,516,573 円
③純収益　①－②	4,940,015 円
④建物等に帰属する純収益	4,545,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	394,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	382,231 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,211,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
弘前 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　久保田　聡

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字田園３丁目１番１４外				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1	教室兼住宅Ｓ2	小売店舗、事務所が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	西16m県道	水道、ガス、下水	弘前 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.5 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

　人気の高い住宅地域を背後
に抱える幹線街路沿いの商業
地域。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

弘前駅東方

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　市街地東部の県道沿いの商業地域で、小売店舗や飲食店、事務所、アパート等への需要が認められ、背後の住
宅地の地価が上昇傾向にあり、当地域の需要も高まっており、地価動向は強含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は弘前市内の近隣商業地域及び郊外路線商業地域一円。需要者の中心はさまざまで、自己使用目的又は賃
貸目的の県内外の法人等が想定される。背後の住宅地の人気が高く、それに伴い周辺の商業地に対する需要も認められ
、地価は強含み傾向にある。土地の取引規模はまちまちで、需要の中心価格帯は見出し難い状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺
には賃貸物件は見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い。よって、市場の
特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　弘前 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,700 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[ 80.0]

[100.0]
100

46,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口の減少、コロナ禍による景気停滞の中
、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ
、下げ止まり傾向にある。

　背後の住宅地の需要増に下支えられ需要は
堅調で、地価は上昇傾向にある。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００４０２２０２ -114845	弘前市		建付地	（　）	長方形	東16m県道、西6m、二方路		近商一部１低専 (70,139)
b	１２１０７０２２０２ -103804	弘前市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２１０７０２２０２ -103853	弘前市		建付地	（　）	長方形	東13m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２１０８０２２０２ -96642	弘前市		建付地	（　）	長方形	西20m市道、東6m、二方路		２住居一部２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,495	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 82.6]	48,750	100 [ 100.0]	48,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,800
b	(　 ) 43,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	51,732	100 [ 111.1]	46,563		46,600
c	(　 ) 46,836	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	48,808	100 [ 100.6]	48,517		48,500
d	(　 ) 25,250	100 [ 80.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 74.1]	47,422	100 [ 98.7]	48,047		48,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	売急ぎ	％／月 +0.04	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

弘前 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,644,221	1,566,224	5,077,997	4,723,160	354,837	（　0.9697） 344,085	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,492,170 円　　　　（　 16,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	225.44	ＬＳ2	450.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	19.5 m x 20.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア部分貸しで、平均専有面積１００㎡程度。

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.44	97.2	219.13	1,387	303,933	3.0	911,799
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.44	95.4	215.07	1,290	277,440	3.0	832,320
							0.0	0
～

～

～

計		450.88	96.3	434.20		581,373		1,744,119
								0

⑨年額支払賃料	581,373 円　×　12ヶ月　＝　 6,976,476 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 434.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,976,476 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 348,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,627,652 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,744,119 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,569 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,644,221 円　　　　（　 16,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-79001	2,361 ( 2,357)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,387 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-175006	1,793 ( 1,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,437
c	弘前（賃）　　　　-222003	1,155 ( 1,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,337

弘前 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,600 円	58,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	348,824 円	6,976,476　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 162,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 527,400 円	58,600,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	117,200 円	58,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,600 円	58,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,566,224 円　（　　　　　　 3,955 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,600,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 450.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,723,160 円（　　　　　 11,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,644,221 円
②総費用	1,566,224 円
③純収益　①－②	5,077,997 円
④建物等に帰属する純収益	4,723,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	354,837 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	344,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 869 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,492,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,400 円／㎡）