別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 弘前 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -27 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 5,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字鳥井野字長田６９番２ ②地積 　(㎡) 780   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南7.5m市道 水道、下水 弘前 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩木地区の事業所等も混在 する地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 弘前駅西方 7.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高齢化、人口減少等から緩やかに衰退するものとみられる。近年は分家等による不動産取得も殆どみられず、若 年層は市街地に流出、地価も引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩木地区を含む弘前市郊外の住宅地域一円。需要者は地縁性のある一次取得者が殆どで、圏外からの転入 者はみられない。地域経済の低迷、とりわけ農業の長期不振や後継者難等から農家住宅地需要は低調で、新型コロナの 影響は落ち着きを見せてきたものの需要の好転までには至らない。最近は空き家も多くなり、需要の中心となる価格は 見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となった。市場は居住の快適性や生活利便性を重視した 自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格水準で相場が形成されている。よって、本件では需要者の視点から市場の 実態を反映し説得力のある比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、さらに代表標準地価格との比較検討をも踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弘前 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [132.3] [100.0] 100 5,820  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は落ち着きを見せてきたが 、人口減少、高齢化進行及び農業の長期不振 等により農家住宅地需要は依然低調である。 衰退傾向にある農家集落地域で、最近は空き 家が目立ちつつある。需要は極めて弱く、地 価は引き続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％