別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 弘前 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -25 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字小沢字広野１６７番 ②地積 　(㎡) 1,124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西7.5m県道 水道、下水 弘前 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   800 ｍ、南 1,300 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市の南方郊外にあり、県道沿 いの南北に長い農家集落。 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 弘前駅南西方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模の大きい農家住宅が多い住宅地域で、人口は減少しているが世帯数は微増で今後とも現状のまま推移す るものと予測される。市街地への道路事情は良いが地縁性があり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市内の住宅地域（特に南方郊外の住宅地域）。需要者の中心は当地域に地縁性を有する一次取得者 で、同一需給圏外からの転入者は見られない。コロナ禍による影響は見られないが、地縁性があるため需要は弱い。画 地規模の大きい土地が標準であるが、最近はこのような大きい画地の売買が殆どないため需要の中心となる価格帯は見 いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当地域はアパート等の賃貸物件がないため収益還元法の適用は困難であり、取引事例比較法のみを適用した。当地域 は農家住宅地域で、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって、自用目的での取引 価格を基に試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、土地取引件数・建築着工数も減 少したが、住宅地についてはコロナ禍による 大きな影響は見られない。 周辺の状況に特段の変動はないが、地縁性の ある農家住宅地域で需要は弱含みで推移した 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％