別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 弘前 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -21 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字城南３丁目１１番１ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パートも混在する住 宅地域 北東5m私道 水道、下水 聖愛中高前 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南   150 ｍ、北   430 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路状態はやや劣るが、弘前 大学等に比較的近く学生向け アパートが多い住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ私道 交通 施設 聖愛中高前駅　北西方 400m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部からやや遠いが、私鉄駅やスーパーに近く生活利便性は比較的良好な住宅地域で、現状維持で推移する と予測する。値頃感から需要は比較的安定、地価は横這い傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域。需要者は市内在住の３０～４０歳代を中心とする一次取得者が中心であ る。住宅地需要は、区画整理済の居住環境良好な住宅地域に集まっている。街路整備状況は劣るが、生活利便施設への 接近性良好な郊外住宅地域である近隣地域周辺に対しても値頃感から需要は比較的安定、地価は横這い傾向にある。土 地は２００㎡～３００㎡で５００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　大学に比較的近く地域内には学生向けアパート等も多く見られるが、経済合理性の観点からは新規賃貸住宅経営が成 り立つほどの賃貸需要が見込めないため、収益価格は試算しなかった。比準価格のみの試算であるが、居住の快適性が 重視される住宅地域であり、自用目的での取引が支配的であることから、市場の実態を反映し実証的で説得力が高いと 認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弘前 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [118.4] [101.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増。新型コロナウイ ルスの影響で、地域経済は冷え込んでおり先 行き不透明。 街路整備状況劣るが、生活利便施設への接近 性良好な住宅地域で、値頃感から需要は比較 的安定、地価は横這い傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％