鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７０２２０２ -103768	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南9m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	１２１０７０２２０２ -103878	弘前市		更地	（　）	不整形	南東6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２１０８０２２０２ -96523	弘前市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、北5m、角地		１住居 (60,200)
d	１２１０８０２２０２ -96531	弘前市		更地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	１２１１００２２０２ -91152	弘前市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,568	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	30,500	100 [ 109.2]	27,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	29,000
b	(　 ) 20,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 66.9]	30,286	100 [ 109.5]	27,658		28,800
c	(　 ) 29,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.4]	35,219	100 [ 125.0]	28,175		29,300
d	(　 ) 17,089	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.8]	31,048	100 [ 112.4]	27,623		28,700
e	(　 ) 31,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.5]	29,682	100 [ 103.5]	28,678		29,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -32.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -22.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,200 円／㎡]

弘前 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,796,890	623,575	2,173,315	1,958,040	215,275	（　0.9696） 208,731	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,348,563 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	204.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	338 ㎡	15.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積約４７㎡

⑦有効率　 92.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	104.34	90.5	94.40	1,218	114,979	2.0	229,958
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	100.61	93.8	94.40	1,218	114,979	2.0	229,958
							0.0	0
～

～

～

計		204.95	92.1	188.80		229,958		459,916
								0

⑨年額支払賃料	229,958 円　×　12ヶ月　＝　 2,759,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,759,496 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 146,975 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,792,521 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	459,916 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,369 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,796,890 円　　　　（　 8,275 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-72001	1,541 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,218 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-162001	1,322 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,211
c	弘前（賃）　　　　-396003	1,391 ( 1,388)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,208

弘前 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,975 円	2,939,496　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,800 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	25,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 623,575 円　（　　　　　　 1,845 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 204.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,958,040 円（　　　　　 5,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,796,890 円
②総費用	623,575 円
③純収益　①－②	2,173,315 円
④建物等に帰属する純収益	1,958,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	215,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,731 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,348,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
弘前 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -17

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　橋本　一憲

TEL.

鑑定評価額

9,870,000 円

１㎡当たりの価格

29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字西大工町７７番１				②地積　(㎡)	338 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い既成住宅地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	弘前 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 240 ｍ、南 0 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

画地規模が比較的大きい旧来
からの住宅地域。

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

弘前駅北西方

3.4km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

弘前城西方に位置する住宅地域である。画地規模が比較的大きいことから総額が嵩み、需要は弱含みで推移して
いたが、地価下落が進んだことにより割安感が生じており、若干の下落から横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域である。需要者は弘前市内在住の一次取得者層が中心であり、同一需給圏外
からの転入等は一部認められる。地価下落が進んだことにより割安感が生じており、需給が均衡している。標準的な土
地の画地規模は比較的大きく、土地は３００～３５０㎡程度で８５０～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，５０
０万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸建物を想定し
て求めたが、土地建物を一体として投資対象とすることが少なく、収益性を指向する地域でないため低位に試算された
。快適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比
準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　弘前 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[111.7]

[104.0]
100

29,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

弘前市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価
は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減
少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。

弘前城西方に位置する旧来からの住宅地域で
あり、地価下落が進んだことにより割安感が
生じていることから、需給が均衡している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１００２２０２ -91152	弘前市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２１０５０２２０２ -85946	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
c	１２１０１０２２０２ -97969	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	１２１０９０２２０２ -100284	弘前市		貸家建付地	（　）	長方形	南東5m私道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.5]	29,682	100 [ 103.5]	28,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	29,800
b	(　 ) 35,168	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	28,592	100 [ 104.0]	27,492		28,600
c	(　 ) 27,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,132	100 [ 94.1]	28,833		30,000
d	(　 ) 31,036	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	31,734	100 [ 111.4]	28,487		29,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,200 円／㎡]

弘前 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,792,574	623,348	2,169,226	1,958,040	211,186	（　0.9696） 204,766	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,265,958 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	204.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	338 ㎡	15.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積約４７㎡）

⑦有効率　 92.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	104.34	90.5	94.40	1,216	114,790	2.0	229,580
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	100.61	93.8	94.40	1,216	114,790	2.0	229,580
							0.0	0
～

～

～

計		204.95	92.1	188.80		229,580		459,160
								0

⑨年額支払賃料	229,580 円　×　12ヶ月　＝　 2,754,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,754,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 146,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,788,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	459,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,792,574 円　　　　（　 8,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-86003	1,089 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,218 円/㎡　月額支払賃料（　 1,216 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-127001	1,298 ( 1,295)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,200
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

弘前 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,748 円	2,934,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,800 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	25,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 623,348 円　（　　　　　　 1,844 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 204.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,958,040 円（　　　　　 5,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,792,574 円
②総費用	623,348 円
③純収益　①－②	2,169,226 円
④建物等に帰属する純収益	1,958,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	204,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,265,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）