別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 弘前 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -6 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字賀田１丁目１７番５外 ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 官公署に近接した区 画整理済の住宅地域 東6m市道 水道、下水 弘前 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岩木地区中心部の住環境及び 利便性が良好な住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 弘前駅北西方 6.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域としてほぼ熟成しているが、岩木地区中心部に位置し、住環境や利便性の良い割りに安値感がある ため底堅い需要が認められる。地価も横ばいないしやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市郊外の住宅地域一円であるが、岩木地区において代替競争関係が強い。需要者は岩木地区に地縁 ・血縁のある分家世帯が多いものの、新興住宅地については同一需給圏外からの転入者も見込まれる。農家住宅地の需 要は低調であるが、新興の分譲住宅地は相対的な割安感もあって底堅い需要がある。土地は、１６０～２５０㎡の一般 住宅地で３００～５００万円、新築の戸建物件で２，０００～２，５００万円程度が需要価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算 しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指 標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 84.0] [102.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県 内景気はコロナ禍の影響から厳しい状態にあ るものの、持ち直しつつある。住宅投資は弱 含んでいる。 割安感があるため岩木地区に地縁・血縁のあ る世帯等を中心に底堅い需要があり、地価は 横ばいないしやや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％