別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 弘前 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字高屋字本宮４９２番１ ②地積 　(㎡) 392   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東6m市道 水道、下水 弘前 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩木町中心部周辺に形成さ れた、農家住宅地域の色彩が やや濃い既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 弘前駅北西方 6.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岩木地区中心部周辺の一般住宅地域は利便性が良い割りに地価が安いため需要の高まりが認められるものの、当 地域は農家住宅地域の色彩が濃いため需要は限定的であり、地価は当面横ばい状態で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市郊外の住宅地域一円であるが、岩木地区において代替競争関係が強い。需要者は岩木地区に地縁 ・血縁のある分家世帯が多いものの、新興住宅地については同一需給圏外からの転入者も見込まれる。農家住宅地の需 要は低調であるが、新興の分譲住宅地は相対的な割安感もあってかなり堅調である。１６０～２５０㎡の一般住宅地は ３００～５００万円程度が需要価格帯なものの、農家住宅地の取引価格はまちまちで需要価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算 しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指 標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [134.5] [102.0] 100 9,650  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県 内景気はコロナ禍の影響から厳しい状態にあ るものの、持ち直しつつある。住宅投資は弱 含んでいる。 当地域は農家住宅地域としての色彩が濃いも のの、岩木地区中心部及びその周辺は割安感 から底堅い需要があり、地価は横ばい圏内で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％