別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 青森 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-6 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 49,400,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市第二問屋町３丁目７８番５３外 ｢第二問屋町３－６－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,645   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 事務所兼工場 Ｓ2 営業所、倉庫、小工 場等の建ち並ぶ卸売 団地 東16m市道 水道、ガス、下水 青森 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   700 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地やＩＣへの接近性に優 れた市街地南端部の卸売団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 青森駅南東方 5.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地やＩＣへの接近性に優れ事業所、倉庫、小工場等の建ち並ぶ古くからの卸売工業団地であり、コロナ禍の 影響による不透明感は残るものの、立地の優位性もあり需要は底堅く地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青森市内の流通業務事業所の立地可能な工業地域一円である。需要者の中心は県内及び県外の流通業務関 係の法人事業者が中心である。青森市内の工業地需要は低迷して需給は弱い状況にあるが、当地域は国道７号沿線にあ り、北側背後の商業地を含め青森市市街地へ近距離な卸売団地であり、需要は比較的堅調である。土地需要の中心は、 画地規模１０００㎡～１５００㎡、総額が３０００万円～５０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 青森市南部の流通関連事業所の立地する卸売団地であり、自己所有の事務所、倉庫敷地がほとんどであるため賃貸市場 は成立していないため収益価格は試算しなかった。比準価格のみの試算となったが、需要がやや低調となっている最近 の工業地の土地取引動向などを考慮して、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに場所的には離れているものの代 表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 57.1] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青森市への工場進出が進まず工場用地、流通 業務用地需要は低迷しているが、地価の下落 が続き下落幅は縮小しつつあり、横這い地点 が多くみられる。 青森市南部の卸売団地で土地需要は低迷して いたが、立地の優位性に加え底値感もあり地 価は下げ止まり、横這い傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　 -36.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％