別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 青森 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.

鑑定評価額 69,500,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市柳川２丁目１１番１２ ②地積 　(㎡) 5,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:3 倉庫 Ｓ2 中小規模の倉庫、油 槽所が建ち並ぶ臨海 工業地域 南西9.5m市道 水道 青森 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青森港に面した臨海工業地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 青森駅北西方 750m 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　今後とも倉庫、油槽所が建ち並ぶ臨海工業地域として推移すると予測されるが、コロナ禍による影響があるも のの、物流関連業種の施設需要も見込まれ、地価は横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市内の工業地域一円。需要者の中心は県内外の法人事業者が大半を占める。青森港に面した臨海型 の工業地域であるが、新規立地の工場等は見られず、コロナ禍による影響から企業の生産活動に陰りが見られるものの 、好調な物流関連業種の立地可能性も認められるところから、地価は横這い傾向で推移している。但し、取引の価格 帯は、規模によりまちまちで中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の類似地域内において実際に生起した相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比較検討によ って比準価格を試算した。地域内は自己所有の倉庫・事業所敷地等が多く見られ賃貸市場は未成熟であるため、収益価 格は試算できなかった。よって、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響で、企業の生産活動は弱 含んでおり、地価は依然として下落傾向にあ る。 工業地に対する需要は低調であるが、物流施 設の立地も認められるところから、地価は横 這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.5 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　 +25.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％