別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 青森 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.

鑑定評価額 306,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市新田３丁目６６番１外 ｢新田３－４－１｣ ②地積 　(㎡) 17,811   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 工場、事業所、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 北東12.5m国道 水道、下水 青森 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 107.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青森港に近い幹線道路沿いの 流通関連施設が多い工業地域 街 路 １２．５ｍ国道 交通 施設 青森駅北西方 2.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに倉庫、物流関連施設等が建ち並ぶ工業地域として今後とも推移すると予測される。コロナ禍によ る大きな影響は見られず、地価水準が低くなっていることから地価は横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市内の工業地域であるが、需要者の中心は県内外の法人である。コロナ禍により企業の設備投資は 慎重さが見られ、近年、市内の工業団地への工場進出は見られず工業地需要は未だ弱いが、地価水準が低くなり底値感 がある。従前から中小工業地の取引は少なく、取引価格は当事者の属性や画地規模によりまちまちで、需要の中心とな る価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の類似地域における取引事例との比較により比準価格を試算した。当地域は自用の倉庫、流通関連施設 等が建ち並ぶ地域で賃貸市場が未成熟のため収益価格は試算できなかったが、比準価格は、代替性のある取引事例から 試算されており、当地域の工業地域としての市場性を反映していると判断されるので比準価格を採用して鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により圏内の景気は厳しい状況にあ るが、当市の臨海部の工業地域に大きな影響 は見られない。 倉庫、流通関連施設等が多くコロナ禍による 影響は殆ど見られず、また地価に底値感があ ることから地価は横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％