鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４０２２０１ -118241	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、北7m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	１２００６０２２０１ -106440	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m県道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
c	１２００８０２２０１ -83998	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西30m市道、南東6.5m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
d	１２１０７０２２０１ -103442	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m市道、南6.5m、二方路		１住居地区計画等 (70,200)
e	１２１０８０２２０１ -96277	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,340	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	64,097	100 [ 91.2]	70,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	72,400
b	(　 ) 73,378	100 [ 90.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	84,878	100 [ 117.5]	72,237		74,400
c	(　 ) 60,486	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.4]	56,584	100 [ 78.1]	72,451		74,600
d	(　 ) 50,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	56,612	100 [ 78.1]	72,487		74,700
e	(　 ) 63,782	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,984	100 [ 78.1]	74,243		76,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +12.0
b	売急ぎ	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
e	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,500 円／㎡]

青森 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,032,524	3,803,612	11,228,912	9,125,600	2,103,312	（　0.9719） 2,044,209	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	38,569,981 円　　　　（　 25,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	455.45	Ｓ2	910.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,545 ㎡	24.0 m x 62.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	910.91	100.0	910.91	1,444	1,315,354	3.0	3,946,062
							0.0	0
～

～

～

～

計		910.91	100.0	910.91		1,315,354		3,946,062
								0

⑨年額支払賃料	1,315,354 円　×　12ヶ月　＝　 15,784,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 910.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,784,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 789,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,995,036 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,946,062 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,032,524 円　　　　（　 9,730 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-120002	2,313 ( 2,308)	100 [100.0]	[ 97.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [140.0]	1,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,448 円/㎡　月額支払賃料（　 1,444 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-145004	1,117 ( 1,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青森 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	732,000 円	122,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	789,212 円	15,784,248　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 867,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,171,200 円	122,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,803,612 円　（　　　　　　 2,462 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 910.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,125,600 円（　　　　　 5,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,032,524 円
②総費用	3,803,612 円
③純収益　①－②	11,228,912 円
④建物等に帰属する純収益	9,125,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,103,312 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,044,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,569,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
青森 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-17

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

TEL.

鑑定評価額

111,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市大字八ツ役字矢作７３番４外				②地積　(㎡)	1,545 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2.5	事務所兼共同住宅ＲＣ4	自動車販売会社、郊外ＳＣ等が多い路線商業地域	東27m国道、南側道	水道、ガス、下水	青森 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 650 ｍ

②標準的使用

低中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

自動車関連店舗が多く見られ
る郊外路線商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

青森駅南東方

5.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　路線商業地域として、現状の儘推移するものと予測される。景気は新型コロナウイルス感染症の影響からサー
ビス消費を中心に厳しい状態にあるが、近隣地域の需要は堅調で、地価は横ばいで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市の路線商業地域。需要者の中心は、地元及び県外の事業者である。景気は新型コロナウイルス
感染症の影響からサービス消費を中心に厳しい状態にあり、持ち直しの動きも一服しており、個人消費も弱含んでいる
が、近隣地域の需要は堅調である。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され
信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との
均衡を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[118.6]

[103.0]
100

71,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は新型コロナウイルス感染症の影響か
らサービス消費を中心に厳しい状態にあり、
一部の路線商業地域を除いて、商業地の需要
は弱含みである。

　近隣地域は交通量の多い繁華性の優る路線
商業地域で、需要は堅調である。

　個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４０２２０１ -118241	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、北7m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	１２００６０２２０１ -106440	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m県道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
c	１２００８０２２０１ -83998	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西30m市道、南東6.5m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
d	１２１０７０２２０１ -103407	青森市		更地	（　）	不整形	西23.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,340	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	64,097	100 [ 91.2]	70,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	72,400
b	(　 ) 73,378	100 [ 90.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	84,878	100 [ 116.5]	72,857		75,000
c	(　 ) 60,486	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.4]	56,584	100 [ 78.1]	72,451		74,600
d	(　 ) 57,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	55,093	100 [ 76.4]	72,111		74,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +11.0
b	売急ぎ	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,700 円／㎡]

青森 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,042,935	3,804,159	11,238,776	9,125,600	2,113,176	（　0.9719） 2,053,796	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	38,750,868 円　　　　（　 25,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	455.45	Ｓ2	910.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,545 ㎡	24.0 m x 62.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	910.91	100.0	910.91	1,445	1,316,265	3.0	3,948,795
							0.0	0
～

～

～

～

計		910.91	100.0	910.91		1,316,265		3,948,795
								0

⑨年額支払賃料	1,316,265 円　×　12ヶ月　＝　 15,795,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 910.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,795,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 789,759 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,005,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,948,795 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,042,935 円　　　　（　 9,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-120002	2,313 ( 2,308)	100 [100.0]	[ 97.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [140.0]	1,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,449 円/㎡　月額支払賃料（　 1,445 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-145004	1,117 ( 1,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青森 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	732,000 円	122,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	789,759 円	15,795,180　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 867,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,171,200 円	122,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,804,159 円　（　　　　　　 2,462 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 910.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,125,600 円（　　　　　 5,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,042,935 円
②総費用	3,804,159 円
③純収益　①－②	11,238,776 円
④建物等に帰属する純収益	9,125,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,113,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,053,796 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,750,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,100 円／㎡）