別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 青森 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 5-16 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市浪岡大字浪岡字細田１４７番 ②地積 　(㎡) 925   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 駐車付置義務 1:5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗が建ち並ぶ 浪岡地区の中心的商 業地域 南8m県道 水道、下水 浪岡 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区中心部の旧来型の商業地 域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 浪岡駅東方 700m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 　地区の中心商業地域として現状を維持していくと考えられるが、郊外型店舗との競争激化により商況は冴えず 、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、浪岡地区中心部の商業地域。需要者の中心は、当地区に地縁を有する事業者である。当地域は、地区 中心部の商業地域であるが、郊外型店舗との競争激化により商況は冴えない状況が続いており、新規出店等もないため 商業地需要は減退している。需要の中心となる価格帯は、企業の業種等により様々ではあり一様には見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内には自用の店舗等が多く、新規の貸し店舗の建設も見られず、貸し店舗の賃貸市場が形成されていないた め、収益価格は試算しなかった。地域では自用目的での取引が大半で、収益性よりも取引価格水準により地価が形成 される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.4] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの 流行以前から、新規出店は少なく商業地の需 要は減退している。 　近隣地域周辺で土地利用に大きな変化は見 られないが、一般的要因記載の理由から地価 は下落傾向で推移した。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％