鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９０２２０１ -99822	青森市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２１０７０２２０１ -103294	青森市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２００５０２２０１ -61797	青森市		更地	（　）	袋地等	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１１９０９０２２０１ -89693	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西50m県道、南15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	１１９０８０２２０１ -99728	青森市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,840	100 [ 120.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	68,477	100 [ 89.1]	76,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,900
b	(　 ) 58,393	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,692	100 [ 75.7]	76,211		76,200
c	(　 ) 52,110	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	56,858	100 [ 73.7]	77,148		77,100
d	(　 ) 70,477	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,973	100 [ 85.0]	76,439		76,400
e	(　 ) 67,132	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	72,801	100 [ 95.0]	76,633		76,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,500 円／㎡]

青森 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,296,567	781,812	2,514,755	2,214,080	300,675	（　0.9719） 292,226	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,513,698 円　　　　（　 37,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	102.27	Ｓ2	204.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	148 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階とも店舗として、いずれもフロア貸し

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

廊下階段等の供用部分を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.27	92.7	94.81	1,649	156,342	3.0	469,026
							0.0	0
2～ 2	店舗	102.27	89.1	91.09	1,484	135,178	3.0	405,534
							0.0	0
～

～

～

計		204.54	90.9	185.90		291,520		874,560
								0

⑨年額支払賃料	291,520 円　×　12ヶ月　＝　 3,498,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,498,240 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 209,894 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,288,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	874,560 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,221 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,296,567 円　　　　（　 22,274 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-68004	1,768 ( 1,765)	100 [100.0]	[ 86.3] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,653 円/㎡　月額支払賃料（　 1,649 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-81002	1,621 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,691
c	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,653

青森 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	29,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	174,912 円	3,498,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,100 円	29,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 781,812 円　（　　　　　　 5,283 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 204.54 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,214,080 円（　　　　　 14,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,296,567 円
②総費用	781,812 円
③純収益　①－②	2,514,755 円
④建物等に帰属する純収益	2,214,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	300,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	292,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,513,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
青森 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-12

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　千葉　篤志

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市本町１丁目１番３０｢本町１－１－３９｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗Ｗ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	西50m県道	水道、ガス、下水	青森 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「柳町通り商店街」と呼ばれ
る、小売・飲食店舗等が建ち
並ぶ商業地域。

街

路

５０ｍ県道

交通

施設

青森駅東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

長年空きビルだった老舗家具店がオフィスビルとして再生されるなどの好材料もあったが、夜の飲食店が多いた
めコロナ禍の直撃を受け引き続き厳しい状況にある。地価も当面下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は青森市中心市街地の商業地域。現状、コロナ禍の影響がなお大きく、市場動向の把握や需給予測は困難
である。近年、官民連携による中心市街地活性化事業により一部の地域では再生に対する期待感が高まっていたものの
、コロナ禍の直撃を受けた業種が多いことから一転して厳しい状態に陥り、収益性の悪化が顕著である。商業地の取引
は依然として少なく、取引価格にもバラツキがみられるため、中心となる需要価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟である。また、土地建物の元
本価格に見合った賃料水準も形成されておらず、収益価格は低位に試算された。このため、商業地域であっても自用目
的の取引が支配的であり、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって市場の実態を反
映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気はコロナ禍の影響から厳しい状態に
あるものの、持ち直しつつある。個人消費も
回復傾向にあり、企業の景況感は全産業で改
善した。

以前より空店舗の増加や歩行者通行量の減少
など地域の空洞化が深刻化していたものの、
コロナ禍がさらなる追い打ちをかけている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４０２２０１ -114760	青森市		建付地	（　）	長方形	西9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２１０７０２２０１ -103294	青森市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２１０７０２２０１ -103456	青森市		貸家建付地	（　）	長方形	南8.5m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
d	１２１０９０２２０１ -99822	青森市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,711	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	55,569	100 [ 72.8]	76,331	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,300
b	(　 ) 58,393	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,692	100 [ 75.7]	76,211		76,200
c	(　 ) 56,288	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,007	100 [ 74.6]	75,076		75,100
d	(　 ) 72,840	100 [ 120.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	68,477	100 [ 89.1]	76,854		76,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,400 円／㎡]

青森 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、原価法の適用は出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,284,976	780,997	2,503,979	2,214,080	289,899	（　0.9719） 281,753	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,316,094 円　　　　（　 35,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	102.27	Ｓ2	204.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	148 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し（店舗）、２階フロア貸し（事務所）：平均専有面積９３㎡程度

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.27	92.7	94.81	1,643	155,773	3.0	467,319
							0.0	0
2～ 2	事務所	102.27	89.1	91.09	1,479	134,722	3.0	404,166
							0.0	0
～

～

～

計		204.54	90.9	185.90		290,495		871,485
								0

⑨年額支払賃料	290,495 円　×　12ヶ月　＝　 3,485,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,485,940 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 209,156 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,276,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	871,485 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,284,976 円　　　　（　 22,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-81002	1,621 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,647 円/㎡　月額支払賃料（　 1,643 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-126004	1,486 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,581
c	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,670

青森 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	29,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	174,297 円	3,485,940　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,100 円	29,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 780,997 円　（　　　　　　 5,277 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 204.54 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,214,080 円（　　　　　 14,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,284,976 円
②総費用	780,997 円
③純収益　①－②	2,503,979 円
④建物等に帰属する純収益	2,214,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	289,899 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	281,753 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,904 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,316,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,900 円／㎡）