鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００９０２２０１ -96322	青森市		建付地	（　）	長方形	北14m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２１０３０２２０１ -89467	青森市		建付地	（　）	長方形	西12.5m市道、東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２１０４０２２０１ -114760	青森市		建付地	（　）	長方形	西9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２１０７０２２０１ -103294	青森市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	１２１０９０２２０１ -99822	青森市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,005	100 [ 70.0]	[ 97.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 87.4]	66,102	100 [ 100.0]	66,102	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,100
b	(　 ) 62,111	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 92.0]	95,963	100 [ 146.3]	65,593		65,600
c	(　 ) 49,711	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	55,569	100 [ 84.0]	66,154		66,200
d	(　 ) 58,393	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,692	100 [ 87.0]	66,313		66,300
e	(　 ) 72,840	100 [ 120.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	68,477	100 [ 103.0]	66,483		66,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 -0.15	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
e	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,100 円／㎡]

青森 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,811,892	2,160,476	6,651,416	6,358,000	293,416	（　0.9719） 285,171	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,380,585 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	297.00	Ｓ2	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	382 ㎡	10.5 m x 37.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア部分貸し：各戸専有面積６０～６５㎡程度

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	297.00	84.8	251.96	1,579	397,845	3.0	1,193,535
							0.0	0
2～ 2	店舗	297.00	84.8	251.96	1,547	389,782	3.0	1,169,346
							0.0	0
～

～

～

計		594.00	84.8	503.92		787,627		2,362,881
								0

⑨年額支払賃料	787,627 円　×　12ヶ月　＝　 9,451,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 503.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,451,524 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 661,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,789,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,362,881 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,811,892 円　　　　（　 23,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-68013	1,977 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,583 円/㎡　月額支払賃料（　 1,579 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,588
c	青森（賃）　　　　-130011	2,335 ( 2,329)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,497

青森 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	85,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	472,576 円	9,451,524　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 816,000 円	85,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,160,476 円　（　　　　　　 5,656 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,358,000 円（　　　　　 16,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,811,892 円
②総費用	2,160,476 円
③純収益　①－②	6,651,416 円
④建物等に帰属する純収益	6,358,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	293,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	285,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,380,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
青森 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-10

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　最上　伸子

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市本町２丁目５番３｢本町２－５－２｣				②地積　(㎡)	382 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3.5	店舗Ｓ5	中低層の飲食店ビル、ホテル等が多い商業地域	北14.5m市道	水道、ガス、下水	青森 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 270 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

飲食店ビル、ホテル等が集積
する当市中心部の歓楽街。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

青森駅　東方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当市中心部の飲食業が多い商業地域で、接待を伴うテナントが集積するビルも多い。コロナ禍により商況が悪化
し、最近やや回復傾向ではあるが先行きは不透明で、地価は当分下落が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市の中心商業地域及び周辺の商業地域。需要者の中心は、自己使用目的の飲食業等の事業者又は
投資目的の県内外の投資家、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。コロナ禍により飲食店
舗、ホテル等を有する商業地の収益性が著しく低下、新規の投資案件も見られない状況である。土地の取引規模は事業
規模により異なるが、需要価格帯は、総額でおおむね１億円以下と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は青森市の中心商業地域。市道沿いに飲食店ビルやホテル等が建ち並んでいる。取引の指標として収益性が
検証される傾向が強いが、収益価格の査定においては空室率、賃料の推移等不透明な要因も多く含んでいる。したがっ
て、市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけて試算価格の調整を行い、単価と総額との関連に
留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は業種により明暗が分かれる状況で
、市内中心部の商業地、特に飲食業が多いエ
リアはコロナ禍の影響を強く受け、回復に至
っていない。

コロナ禍により廃業した店舗もあり、客足の
戻りも鈍く先行きは不透明。新規出店も困難
であることから、店舗等の需給は依然として
弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１１０２２０１ -99969	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
b	１２１０４０２２０１ -114896	青森市		建付地	（　）	長方形	西25m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	１２１０７０２２０１ -103294	青森市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２１０９０２２０１ -99822	青森市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,103	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	55,280	100 [ 84.6]	65,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,300
b	(　 ) 32,079	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 50.0]	100 [ 92.7]	68,172	100 [ 103.9]	65,613		65,600
c	(　 ) 58,393	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,692	100 [ 87.0]	66,313		66,300
d	(　 ) 72,840	100 [ 120.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	68,477	100 [ 103.0]	66,483		66,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
d	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,100 円／㎡]

青森 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,811,892	2,160,476	6,651,416	6,358,000	293,416	（　0.9719） 285,171	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,380,585 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	297.00	Ｓ2	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	382 ㎡	10.5 m x 37.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア部分貸し：各戸専有面積６０～６５㎡程度

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	297.00	84.8	251.96	1,579	397,845	3.0	1,193,535
							0.0	0
2～ 2	店舗	297.00	84.8	251.96	1,547	389,782	3.0	1,169,346
							0.0	0
～

～

～

計		594.00	84.8	503.92		787,627		2,362,881
								0

⑨年額支払賃料	787,627 円　×　12ヶ月　＝　 9,451,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 503.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,451,524 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 661,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,789,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,362,881 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,811,892 円　　　　（　 23,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-130011	2,335 ( 2,329)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,583 円/㎡　月額支払賃料（　 1,579 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-126004	1,486 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,651
c	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,588

青森 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	85,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	472,576 円	9,451,524　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 816,000 円	85,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,160,476 円　（　　　　　　 5,656 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,358,000 円（　　　　　 16,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,811,892 円
②総費用	2,160,476 円
③純収益　①－②	6,651,416 円
④建物等に帰属する純収益	6,358,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	293,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	285,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,380,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）