鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６０２２０１ -113096	青森市		更地	（　）	長方形	南西25m市道、北西6.5m、角地		１住居 (70,200)
b	１２０１００２２０１ -93726	青森市		更地	（　）	長方形	西25m市道、北15m、角地		近商駐車場整備地区 (100,200)
c	１２００６０２２０１ -106272	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、北11m、角地		１住居 (70,200)
d	１２００８０２２０１ -83945	青森市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２０１００２２０１ -93705	青森市		建付地	（　）	不整形	南25m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,750	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	57,085	100 [ 99.8]	57,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,200
b	(　 ) 75,131	100 [ 110.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	62,811	100 [ 107.1]	58,647		58,600
c	(　 ) 54,370	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	47,220	100 [ 78.6]	60,076		60,100
d	(　 ) 51,422	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	47,866	100 [ 81.2]	58,948		58,900
e	(　 ) 51,811	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.5]	62,575	100 [ 107.1]	58,427		58,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
b	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,600 円／㎡]

青森 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,531,193	1,585,790	4,945,403	4,645,080	300,323	（　0.9719） 291,884	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,507,245 円　　　　（　 16,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	218.61	Ｓ2	437.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	337 ㎡	9.0 m x 38.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階貸店舗（ワンフロアー）、２階貸事務所（平均専有面積約８０㎡）と想定した。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	218.61	98.5	215.34	1,505	324,087	3.0	972,261
							0.0	0
2～ 2	事務所	218.61	83.5	182.58	1,355	247,396	3.0	742,188
							0.0	0
～

～

～

計		437.22	91.0	397.92		571,483		1,714,449
								0

⑨年額支払賃料	571,483 円　×　12ヶ月　＝　 6,857,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 397.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,857,796 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,890 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,514,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,714,449 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,531,193 円　　　　（　 19,380 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-81002	1,621 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,514	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,509 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-113006	2,878 ( 2,874)	100 [135.0]	[ 78.3] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,501
c	青森（賃）　　　　-130007	1,999 ( 1,994)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,511

青森 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,600 円	62,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	342,890 円	6,857,796　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 596,100 円	62,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,585,790 円　（　　　　　　 4,706 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,100,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 437.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,645,080 円（　　　　　 13,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,531,193 円
②総費用	1,585,790 円
③純収益　①－②	4,945,403 円
④建物等に帰属する純収益	4,645,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	300,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	291,884 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,507,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
青森 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-5

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　久保田　聡

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市栄町１丁目６番１１｢栄町１－６－６｣				②地積　(㎡)	337 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:4	店舗兼住宅Ｂ2	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域	北36m国道	水道、ガス、下水	青森 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 370 ｍ、西 210 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 38.5 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

　国道沿いの遊休不動産も多
く見られる商業地域。

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

青森駅東方

3.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、郊外型ＳＣへ顧客が流出し、新規店舗開業需要は減退し
ている。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は青森市中心部及び周辺の商業地域。需要者の中心は、さまざまで自己使用目的又は賃貸目的の県内外の
法人、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。商業形態の変化、コロナ禍の影響等により商
況は弱く、商業地の需要は減退している。土地の取引規模はまちまちであるが、おおむね５０坪～２００坪程度が需要
の中心を占め、総額でおおむね１億円が上限となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺
には賃貸物件は見られるものの空室が多く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い
。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[109.0]

[100.0]
100

56,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　商業形態の変化、コロナ禍の影響等により
、商況の回復が不透明で、商業地の土地需要
は減退している。

　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は
なく、コロナ禍以前より商況が弱い商業地で
需要は減退している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００５０２２０１ -61797	青森市		更地	（　）	袋地等	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２０１００２２０１ -93705	青森市		建付地	（　）	不整形	南25m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
c	１２１０４０２２０１ -114896	青森市		建付地	（　）	長方形	西25m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	１２１０６０２２０１ -113096	青森市		更地	（　）	長方形	南西25m市道、北西6.5m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,110	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	56,858	100 [ 97.6]	58,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,300
b	(　 ) 51,811	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.5]	62,575	100 [ 107.1]	58,427		58,400
c	(　 ) 32,079	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 50.0]	100 [ 92.7]	68,172	100 [ 116.6]	58,467		58,500
d	(　 ) 43,750	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	57,085	100 [ 99.8]	57,199		57,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,400 円／㎡]

青森 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,642,530	1,599,935	5,042,595	4,682,480	360,115	（　0.9719） 349,996	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,603,698 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	218.61	Ｓ2	437.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	337 ㎡	9.0 m x 38.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸、２階貸事務所：部分貸し（平均専有面積９１㎡程度）

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	218.61	98.5	215.34	1,546	332,916	3.0	998,748
							0.0	0
2～ 2	事務所	218.61	83.5	182.58	1,360	248,309	3.0	744,927
							0.0	0
～

～

～

計		437.22	91.0	397.92		581,225		1,743,675
								0

⑨年額支払賃料	581,225 円　×　12ヶ月　＝　 6,974,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 397.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,974,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 348,735 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,625,965 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,743,675 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,642,530 円　　　　（　 19,711 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-68013	1,977 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,578	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,546 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-126005	2,724 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [156.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,545
c	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,528

青森 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,600 円	62,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	348,735 円	6,974,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,900 円	62,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,599,935 円　（　　　　　　 4,748 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,600,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 437.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,682,480 円（　　　　　 13,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,642,530 円
②総費用	1,599,935 円
③純収益　①－②	5,042,595 円
④建物等に帰属する純収益	4,682,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	349,996 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,603,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）