鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００１０２２０１ -98977	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北16.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１１９０８０２２０１ -99728	青森市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１１９０９０２２０１ -89693	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西50m県道、南15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	１２００４０２２０１ -114354	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東50m県道、南20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	１２００５０２２０１ -61819	青森市		建付地	（　）	長方形	北25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,760	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	66,589	100 [ 79.0]	84,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,300
b	(　 ) 67,132	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	72,801	100 [ 86.1]	84,554		84,600
c	(　 ) 70,477	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,973	100 [ 77.2]	84,162		84,200
d	(　 ) 54,316	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 97.2]	91,551	100 [ 108.9]	84,069		84,100
e	(　 ) 99,795	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	107,171	100 [ 127.0]	84,387		84,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,300 円／㎡]

青森 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,460,948	1,274,802	4,186,146	3,612,840	573,306	（　0.9719） 557,196	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,513,132 円　　　　（　 48,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	165.62	Ｓ2	331.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	216 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸し：平均専有面積約１５３㎡

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.62	94.0	155.68	1,685	262,321	3.0	786,963
							0.0	0
2～ 2	事務所	165.62	91.0	150.71	1,430	215,515	3.0	646,545
							0.0	0
～

～

～

計		331.24	92.5	306.39		477,836		1,433,508
								0

⑨年額支払賃料	477,836 円　×　12ヶ月　＝　 5,734,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 306.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,734,032 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,447,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,433,508 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,460,948 円　　　　（　 25,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-68012	1,809 ( 1,801)	100 [ 90.0]	[ 92.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,710	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,689 円/㎡　月額支払賃料（　 1,685 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,723
c	青森（賃）　　　　-148004	1,956 ( 1,951)	100 [100.0]	[ 89.3] 100	100 [125.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,634

青森 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	289,800 円	48,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	286,702 円	5,734,032　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 463,600 円	48,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,274,802 円　（　　　　　　 5,902 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,300,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 331.24 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,612,840 円（　　　　　 16,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,460,948 円
②総費用	1,274,802 円
③純収益　①－②	4,186,146 円
④建物等に帰属する純収益	3,612,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	557,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,513,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
青森 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　森　政浩

TEL.

鑑定評価額

17,600,000 円

１㎡当たりの価格

81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市新町２丁目７番２１｢新町２－７－１８｣				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	各種小売店舗が建ち並ぶ中心部の商業地域	南25m県道	水道、ガス、下水	青森 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新町通り海手側の商店街

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

青森駅東方

800m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも市中心部の小売店舗が建ち並ぶ商業地域として推移するものと予測される。中心市街地内の商業地に対
する有効需要は低調であり、コロナ禍による景気の悪化から地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青森市中心市街地の商業地域。需要者の中心は県内外の店舗経営者である。歩行者通行量は新型コロナの
影響で大幅に減少した前年よりはやや持ち直したものの、それ以前から郊外型商業施設への顧客流出が続いており需要
は弱含み。新町地区内には再開発計画が存するものの現状では影響軽微で、地価は下落傾向にある。中心的商業地の取
引は少なく、取引の事情により規模はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は中心的商業地域内の商業地域で、自用の店舗等が多く、商業地として一面的には投資採算性が着目されるとこ
ろであるが、各価格の精度を検討してみると近隣地域の市場性を反映している比準価格がより適正と認められる。しか
しながら、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,300 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[ 91.1]

[100.0]
100

81,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型ＳＣへの顧客流出等により既成市街地
内商業地域に対する需要は低迷が続いており
、商業地需要は全般に弱含み。

新町地区の再開発計画による活性化の期待感
はあるものの、現状では明確な影響は認めら
れない。商況低迷を反映して地価は下落傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１００２２０１ -105564	青森市		建付地	（　）	長方形	東50m県道、南4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２００４０２２０１ -114354	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東50m県道、南20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１２００５０２２０１ -61819	青森市		建付地	（　）	長方形	北25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１２１０８０２２０１ -96332	青森市		更地	（　）	不整形	北25m県道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,746	100 [ 90.0]	[ 97.8] 100	100 [ 60.0]	100 [ 90.7]	91,346	100 [ 108.9]	83,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,900
b	(　 ) 54,316	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 97.2]	91,551	100 [ 108.9]	84,069		84,100
c	(　 ) 99,795	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	107,171	100 [ 127.0]	84,387		84,400
d	(　 ) 147,228	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.8]	107,044	100 [ 127.0]	84,287		84,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	関連会社間取引	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	関連会社間取引	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,200 円／㎡]

青森 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,460,948	1,274,702	4,186,246	3,612,840	573,406	（　0.9719） 557,293	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,514,962 円　　　　（　 48,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	165.62	Ｓ2	331.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	216 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所としてフロアー貸し：平均専有面積約１５３㎡

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.62	94.0	155.68	1,685	262,321	3.0	786,963
							0.0	0
2～ 2	事務所	165.62	91.0	150.71	1,430	215,515	3.0	646,545
							0.0	0
～

～

～

計		331.24	92.5	306.39		477,836		1,433,508
								0

⑨年額支払賃料	477,836 円　×　12ヶ月　＝　 5,734,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 306.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,734,032 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,447,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,433,508 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,460,948 円　　　　（　 25,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-68013	1,977 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,689 円/㎡　月額支払賃料（　 1,685 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-68014	3,457 ( 3,438)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [143.0]	100 [100.0]	1,691
c	青森（賃）　　　　-68015	2,164 ( 2,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [143.0]	100 [100.0]	1,681

青森 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	289,800 円	48,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	286,702 円	5,734,032　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 463,600 円	48,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,274,702 円　（　　　　　　 5,901 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,300,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 331.24 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,612,840 円（　　　　　 16,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,460,948 円
②総費用	1,274,702 円
③純収益　①－②	4,186,246 円
④建物等に帰属する純収益	3,612,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,406 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	557,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,514,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,700 円／㎡）