鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００６０２２０１ -106290	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西14m、角地		近商駐車場整備地区 (99,200)
b	１２００９０２２０１ -96227	青森市		更地	（　）	不整形	北西14.5m県道、南西5m、角地		２住居 (70,200)
c	１２１０３０２２０１ -89470	青森市		更地	（　）	ほぼ正方形	東21m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
d	１２１０３０２２０１ -89572	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	１２１０７０２２０１ -103407	青森市		更地	（　）	不整形	西23.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.4]	49,769	100 [ 94.1]	52,889	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 40,772	100 [ 80.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	53,361	100 [ 102.7]	51,958		52,000
c	(　 ) 53,255	100 [ 80.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 116.6]	56,806	100 [ 109.0]	52,116		52,100
d	(　 ) 47,580	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 121.6]	51,962	100 [ 98.8]	52,593		52,600
e	(　 ) 57,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	55,093	100 [ 103.8]	53,076		53,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
b	売急ぎ	％／月 -0.12	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 +10.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,500 円／㎡]

青森 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,038,260	629,321	2,408,939	2,200,380	208,559	（　0.9697） 202,240	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,815,849 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	105.44	ＬＳ2	209.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	8.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸し、住宅部分はファミリータイプ：平均専有面積４９㎡程度。

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.34	93.7	97.74	1,471	143,776	3.0	431,328
							0.0	0
2～ 2	住宅	105.44	92.7	97.74	1,250	122,175	2.0	244,350
							0.0	0
～

～

～

計		209.78	93.2	195.48		265,951		675,678
								0

⑨年額支払賃料	265,951 円　×　12ヶ月　＝　 3,191,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,191,412 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,031,841 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	675,678 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,419 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,038,260 円　　　　（　 14,967 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-81002	1,621 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,475 円/㎡　月額支払賃料（　 1,471 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-81003	1,776 ( 1,773)	100 [ 90.0]	[ 75.8] 100	100 [115.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,471
c	青森（賃）　　　　-89001	2,234 ( 2,223)	100 [100.0]	[ 94.8] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,455

青森 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,800 円	27,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	159,571 円	3,191,412　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,950 円	27,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 629,321 円　（　　　　　　 3,100 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 209.78 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,200,380 円（　　　　　 10,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,038,260 円
②総費用	629,321 円
③純収益　①－②	2,408,939 円
④建物等に帰属する純収益	2,200,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,559 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	202,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,815,849 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
青森 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　久保田　聡

TEL.

鑑定評価額

10,400,000 円

１㎡当たりの価格

51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市旭町１丁目４８番４７｢旭町１－２－２９｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	低層小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	西10m市道	水道、下水	青森 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 90 ｍ、南 150 ｍ、北 260 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

　低層店舗等が多く見られる
近隣商業地域。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

青森駅南方

1.6km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、郊外型ＳＣへ顧客が流出し、新規店舗開業需要は減退し
ている。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市の近隣商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、自己使用目的の地縁性を持つ個人事
業者又は県内法人。コロナ禍以前より旧来からの近隣商業地域は衰退傾向にあり、加えて商業形態の変化による郊外の
大型店舗等への顧客流出等により商況が弱いため、商業地需要は減退している。土地の取引規模はまちまちであるが、
おおむね５０坪～１５０坪程度で総額で１，０００万円～２，５００万円が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺
には賃貸物件は見られるものの空室が多く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い
。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[121.4]

[100.0]
100

51,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　商業形態の変化、コロナ禍の影響等により
、商況の回復が不透明で、商業地の土地需要
は減退している。

　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は
なく、コロナ禍以前より商況が弱い商業地で
需要は減退している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４０２２０１ -114760	青森市		建付地	（　）	長方形	西9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２１０７０２２０１ -103456	青森市		貸家建付地	（　）	長方形	南8.5m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
c	１２１０８０２２０１ -96172	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北5m、角地		近商 (100,200)
d	１２１０８０２２０１ -96338	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,711	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	55,569	100 [ 106.1]	52,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,400
b	(　 ) 56,288	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,007	100 [ 108.0]	51,858		51,900
c	(　 ) 43,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 105.0]	55,656	100 [ 104.5]	53,259		53,300
d	(　 ) 56,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	55,044	100 [ 104.5]	52,674		52,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,600 円／㎡]

青森 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,084,036	631,725	2,452,311	2,200,380	251,931	（　0.9697） 244,297	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,609,377 円　　　　（　 22,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.44	ＬＳ2	209.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	8.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分フロア貸、２階住宅部分ファミリータイプ：平均専有面積約４９㎡程度

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.34	93.7	97.74	1,493	145,926	3.0	437,778
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	105.44	92.7	97.74	1,269	124,032	2.0	248,064
							0.0	0
～

～

～

計		209.78	93.2	195.48		269,958		685,842
								0

⑨年額支払賃料	269,958 円　×　12ヶ月　＝　 3,239,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,239,496 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,975 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,077,521 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	685,842 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,084,036 円　　　　（　 15,192 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-68013	1,977 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,497 円/㎡　月額支払賃料（　 1,493 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-126005	2,724 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [156.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,492
c	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,473

青森 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,800 円	27,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	161,975 円	3,239,496　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,950 円	27,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 631,725 円　（　　　　　　 3,112 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 209.78 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,200,380 円（　　　　　 10,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,084,036 円
②総費用	631,725 円
③純収益　①－②	2,452,311 円
④建物等に帰属する純収益	2,200,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,609,377 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,700 円／㎡）