別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 青森 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -34 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市浪岡大字女鹿沢字野尻２８番４２ ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 北東7m市道 水道、下水 浪岡 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浪岡駅西口から徒歩圏にある 農家住宅地域としての性格が 強い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 浪岡駅西方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　現状のまま農家住宅を中心とする地域として推移すると考えられる。新興住宅地域の出現により、当地域にも 開発効果が波及しつつあるため、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は浪岡地区の一般住宅地域一円。需要者の中心は浪岡地区在住の１次取得者か農業従事者であり、圏外か らの転入は少ない。コロナ禍で一旦は足踏み状態であったが、地区の利便性等から住宅地需要は堅調である。需要の中 心となる価格帯は、土地は４５０㎡程度で５００万円、新築戸建で１，０００万円台後半と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内にはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、自用の農家住宅か一般住宅が大半であるため収益還元法は適 用しなかった。地域では、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるた め、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格と の均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [138.3] [101.0] 100 9,290  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの 影響により先行きは不透明ではあるが、利便 性に優れた住宅地の需要は底堅い。 　農家住宅を中心とする地域であり、周辺で 土地利用に大きな変化は見られない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％