別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 青森 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -29 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.

鑑定評価額 5,800,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字西田沢字浜田１４番９外 ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西7.5m国道 水道、下水 油川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   280 ｍ、南   290 ｍ、北   420 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いに農漁家住宅が多い 住宅地域。 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ国道 交通 施設 油川駅北方 750m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農漁家住宅が多く、地縁的選好性が強く、地域経済の低迷や過疎化等により、住宅地需要は長期的に 低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青森市郊外の住宅地域である。地縁的選好性が強いことから、需要者は地縁・血縁関係等を有する者が中 心になり、同一需給圏外からの転入等はほとんどない。中心部に比較して生活利便性が劣るため需要は弱く、買手市場 である。なお、郊外の住宅地の土地取引は、縁故者間取引を除くと非常に少ないことから、需要の中心となる価格帯に ついても見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 青森市郊外の既成住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己居住用を目 的とした需要が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。 当該地域は快適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反 映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価 は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減 少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。 地域経済の低迷や過疎化等により、住宅地需 要は長期的に低迷しており、地価は下落傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％