別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 青森 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -23 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字浅虫字蛍谷８７番１０６ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 温泉旅館街背後の住 宅地域 南5.5m市道 水道、下水 浅虫温泉 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浅虫温泉街背後の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 浅虫温泉駅東方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後とも衰退傾向の続く浅虫温泉街背後の住宅地域として推移するものと予測されるが、温泉街の衰退から住 宅地に対する需要も弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市郊外の住宅地域。需要者は当地域に地縁性を有する一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの 転入等は少ない。浅虫温泉街背後の住宅地で、温泉街の衰退と同様に需要は弱く、コロナ禍による影響も相俟って地価 は下落傾向にある。土地は２００㎡程度で４００万円程度、土地・建物で新築戸建物件は１，７００万円程度が需要の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　実際に市場で生起した、相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比較検討によって比準価格を試算した。 　当該地域は浅虫温泉街背後の住宅地域で、戸建住宅が大半を占め、自己使用目的での取引が支配的で、賃貸市場が形 成されていないため、収益価格は試算できなかった。したがって、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [101.6] [104.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響から依然として市全体の不動 産市場は低迷しており、先行きの不透明感も あって、地価は下落傾向で推移している。 浅虫温泉街背後の住宅地域で、温泉街の衰退 傾向と同様に住宅地需要も弱く、コロナ禍に よる影響も相俟って地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +35.0 環境　　　　　　 -25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％