鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１１０２２０１ -99900	青森市		建付地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１０１０２２０１ -97635	青森市		建付地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１２１０２０２２０１ -93352	青森市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6.5m市道、北6.5m、角地		１住居 (70,200)
d	１２１０２０２２０１ -93393	青森市		底地	（　）	台形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	１２１０４０２２０１ -114765	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	45,209	100 [ 102.4]	44,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,100
b	(　 ) 51,369	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	47,171	100 [ 104.5]	45,140		45,100
c	(　 ) 33,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	40,887	100 [ 90.1]	45,380		45,400
d	(　 27,199) 38,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	42,191	100 [ 95.2]	44,318		44,300
e	(　 ) 36,910	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,836	100 [ 78.2]	47,105		47,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -0.5
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,000 円／㎡]

青森 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,963,692	401,689	1,562,003	1,305,360	256,643	（　0.9696） 248,841	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,184,188 円　　　　（　 33,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.52	Ｗ2	121.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	154 ㎡	15.0 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプ：平均専有面積２９㎡程度

⑦有効率　 94.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	62.52	92.1	57.55	1,416	81,491	2.0	162,982
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	59.20	97.2	57.55	1,416	81,491	2.0	162,982
							0.0	0
～

～

～

計		121.72	94.6	115.10		162,982		325,964
								0

⑨年額支払賃料	162,982 円　×　12ヶ月　＝　 1,955,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,955,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 103,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,960,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	325,964 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,963,692 円　　　　（　 12,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-9001	1,022 ( 1,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 77.0]	1,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,418 円/㎡　月額支払賃料（　 1,416 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-93002	1,166 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	1,440
c	青森（賃）　　　　-99002	1,519 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,461

青森 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,189 円	2,063,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 134,400 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	16,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 401,689 円　（　　　　　　 2,608 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 121.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,305,360 円（　　　　　 8,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,963,692 円
②総費用	401,689 円
③純収益　①－②	1,562,003 円
④建物等に帰属する純収益	1,305,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	256,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	248,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,184,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
青森 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -18

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　森　政浩

TEL.

鑑定評価額

6,930,000 円

１㎡当たりの価格

45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市篠田３丁目１６１番９０｢篠田３－２９－１４｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北6.5m市道	水道、下水	青森 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 250 ｍ、南 250 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

工業高校跡地に開発された利
便性良好な新興分譲住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

青森駅西方

1.4km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地やや西寄りに開発された新興分譲住宅地域で、今後も住宅地としての熟成度が高まる方向で推移するもの
と予測される。利便性良好な住宅地の需要は堅調であり、地価は横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青森市市街地中央部及び西部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有する３０代～４０代の一次
取得者層が中心である。コロナ禍の影響も落ち着きをみせはじめ、長期にわたる地価の下落からくる底値感や低金利等
を背景に利便性良好な住宅地の需要は堅調であり、地価は概ね横ばい傾向にある。土地は１８０㎡～２５０㎡で７００
万円～１，１００万円、新築の戸建物件で２，５００万円程度が需要の中心となる価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市街地に近接して開発された新興分譲住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。土地取引においては住宅取得目的の売買が中心であ
り、当該取引価格水準で地価が形成されている。従って、本標準地においては市場性を反映した比準価格を採用し、さ
らに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,100 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[103.0]

100
[ 92.1]

[100.0]
100

44,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青森市の人口は減少、世帯数は微増。人気の
高い一部の住宅地域では品薄感が強まってお
り、市街地中心部では地価上昇の動きも見ら
れる。

旧高校跡地の宅地分譲による人口流入及び生
活利便性の高さから、周辺を含めて需要は堅
調に推移し、地価は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -10.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１１０２２０１ -99900	青森市		建付地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１０２０２２０１ -93352	青森市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6.5m市道、北6.5m、角地		１住居 (70,200)
c	１２１０４０２２０１ -114765	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	１２１０６０２２０１ -113150	青森市		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、南西6m、南5.5m、三方路		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	45,209	100 [ 104.5]	43,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,300
b	(　 ) 33,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	40,887	100 [ 90.1]	45,380		45,400
c	(　 ) 36,910	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,836	100 [ 78.2]	47,105		47,100
d	(　 ) 31,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	30,563	100 [ 70.0]	43,661		43,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +0.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,000 円／㎡]

青森 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,967,619	401,896	1,565,723	1,305,360	260,363	（　0.9696） 252,448	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,259,333 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.52	Ｗ2	121.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	154 ㎡	15.0 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ：平均専有面積約２９㎡

⑦有効率　 94.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	62.52	92.1	57.55	1,419	81,663	2.0	163,326
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	59.20	97.2	57.55	1,419	81,663	2.0	163,326
							0.0	0
～

～

～

計		121.72	94.6	115.10		163,326		326,652
								0

⑨年額支払賃料	163,326 円　×　12ヶ月　＝　 1,959,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,959,912 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 103,396 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,964,516 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,103 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,967,619 円　　　　（　 12,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-9005	1,620 ( 1,618)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,421 円/㎡　月額支払賃料（　 1,419 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-93002	1,166 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	1,440
c	青森（賃）　　　　-102001	1,228 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [ 99.0]	100 [ 87.0]	1,378

青森 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,396 円	2,067,912　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 134,400 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	16,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 401,896 円　（　　　　　　 2,610 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 121.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,305,360 円（　　　　　 8,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,967,619 円
②総費用	401,896 円
③純収益　①－②	1,565,723 円
④建物等に帰属する純収益	1,305,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	260,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	252,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,259,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）