別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 青森 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -15 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字筒井字八ツ橋１６５番６ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 筒井 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   580 ｍ、南   410 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路配置等が劣り、空地も見 られる郊外の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 筒井駅南東方 950m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 街路の配置等が劣り需要の弱い住宅地域であり、格別の変動要因がなく当分現状のまま持続するものと予測する 。コロナ禍による景気の減速もあり、今後も地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青森市郊外の既成住宅地域。需要者は市内在住で自己利用目的の一次取得者層であり、同一需給圏外から の転入は比較的少ない。街路の配置等が劣ることから住宅地としての選好性が低い地域で、コロナ禍による景気の減速 傾向から地価は弱含み推移している。市場での中心となる価格帯は土地は１８０㎡で５００万円、土地・建物で＊＊＊ １，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の需要が主で、同一需給圏内にて説得力ある取引事例を収集し、比準価格を試算した。また、地域として は戸建住宅が中心であり、画地規模も小さく、賃貸住宅の想定が経済合理性に欠けるため、収益価格は試算しなかった 。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [140.3] [104.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青森市の人口は減少傾向、世帯数はほぼ横這 い。景気は新型コロナウイルスの影響で、投 資等に慎重で地域経済は不安材料を抱えまだ ら模様である。 街路の配置等が劣るため需要は弱く、コロナ 禍による景気の減速傾向等も加わり地価は弱 含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％